Kniha Bohatý táta, chudý táta o dosažení finanční svobody je populární po celém světě. Potíž s ní je, že se autorův recept na dosažení rentiérského stavu dá v Česku stěží napodobit. „Americký realitní trh je úplně jiný než náš,“ říká Libor Váka, jehož příklad už ale následovat lze. V roce 2013 si pořídil první byt, o deset let později jich měl 150 a letos třetinu prodal.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Váka se investováním do nemovitostí stal de facto rentiérem. Nicméně pracovat nepřestal a už chystá další velké investice. „Potřebuji teď hotovost pro velkou akvizici za více než 100 milionů korun. Chci ji financovat v eurech a sáhnout si tak na lepší úrokové sazby v eurozóně,“ vysvětluje Váka, proč prodal třetinu bytů.

Ve velkém rozhovoru pro HN mluví Váka o svých zkušenostech s nákupy paneláků a činžáků, rekonstrukcemi, zvyšováním soběstačnosti nebo také o crowdfundingových platformách. Váka patří mezi fyzickými investory do nemovitostí k velkým rybám. V Česku vlastní více než 50 nemovitostí zhruba tisíc lidí.

Jaká je podle vás nyní situace na nemovitostním trhu a dá se říct, že se už začíná probouzet?

Realitní trh zakopl a balancuje na hraně. Pro mě jako investora jsme se dostali do situace, kdy se objevují příležitosti pro zajímavé nákupy. 

No ale nevidíme, že by ceny bytů šly nějak výrazně dolů. Není to pro vás jako realitního investora spíše špatná zpráva?

Nemyslel jsem si, že by měly jít ceny výrazně dolů. Umím si představit, že v určitých oblastech republiky mohou ceny některých nemovitostí klesnout, každopádně o více než 10 procent to nebude. Určitě ale nelze čekat nějaký strmý pád.

Libor Váka (36)

je realitní investor a konzultant, jenž si vybudoval portfolio 150 bytů, které mu generovaly pasivní příjem. Než se stal de facto rentiérem, vybudoval společnost Sollaris, která se zabývá fotovoltaikou a funguje dodnes. V minulosti se také chtěl stát profesionálním cyklistou, což mu nevyšlo. Svůj první byt na investici si koupil v roce 2013. Má rád sport, přírodu a zahradničení.

Vlastníte velké množství bytů, není pro vás z celkové perspektivy lepší, když budou držet cenu?

Upřímně je mi celkem jedno, jak se nyní ceny vyvíjí. Držím dlouhodobé portfolio, pro mě je klíčové, co bude za deset dvacet let. 

Nedávno jste ale oznámil, že máte v úmyslu třetinu svého portfolia prodat. Jak to jde teď s vaším tvrzením dohromady?

Už je to skoro za mnou, ze 150 bytů jsem jich prodal 50. A důvodem je, že potřebuji hotovost pro velkou akvizici za více než 100 milionů korun. Chci ji financovat v eurech a sáhnout si tak na lepší úrokové sazby v eurozóně. Potřebuji být bonitní klient s hotovostí.

Komu jste prodal oněch padesát bytů?

Mám pod sebou velkou klientelu lidí, kteří si mě najímají, abych jim pomohl s investováním do nemovitostí. A těm jsem byty prodal. 

Za jaké ceny jste prodával?

Prodával jsem pod tržními cenami třeba o 10–15 procent, neboť mi přišlo lepší se bytů zbavit rychleji než je prodávat normálně na trhu a trápit se s tím třeba rok. Bral jsem to jako takové poděkování klientům. A já sám pak můžu už teď disponovat hotovostí. 

Na svých stránkách uvádíte, že váš výnos na nemovitostech je v průměru 15 procent ročně. To je poměrně nadstandardní, jak ho dosahujete?

Začínal jsem před deseti lety a rád bych připomněl, že to byla doba, kdy i v Praze šlo koupit byt s ročním výnosem pět až šest procent. Jsem z Kadaně, a tak jsem zůstal ve svém regionu a nakupoval jsem na Ústecku, a jak se ukázalo, Ústí nad Labem se stalo městem s nejrychleji rostoucími cenami. Musím ale otevřeně říct, že jsem tenkrát rozhodně nečekal, jak se budou ceny v regionech vyvíjet. Můj úspěch je daný do jisté míry náhodou. 

A jak vidíte budoucnost, jsou regiony pořád atraktivní?

Rozhodně věřím regionům mimo Prahu. V Karlovarském kraji je nejvyšší výnosové procento, v Moravskoslezském kraji se dají byty dobře přeprodávat. Myslím si, že mé investice v krajích ukazují trend budoucna a že do nich vstoupí i developeři.

Proč by neměli zůstat v Praze, kde chybí desítky tisíc bytů?

Když třeba slyšíte, že někteří developeři tvrdí, že postavili v Praze byty a nyní se je rozhodli pronajímat, je to zpravidla z nouze ctnost. Developer staví nemovitost, aby ji se ziskem prodal, ne aby na ní inkasoval tříprocentní výnos z nájmu. 

Jak velkou konkurencí vám jsou developeři, kteří jdou do nájemního bydlení?

Nejsou, neboť se zaměřují primárně na Prahu. Až tu s vámi budu sedět za pár let, třeba budu mluvit jinak. K tomu ale dojde, až developeři pochopí, že potenciál je v regionech.

Jakou máte tedy co do regionů strukturu portfolia s nájemními byty?

Svých prvních padesát bytů jsem koupil v Ústeckém kraji, pak jsem si uvědomil, že už to není efektivní, a pustil se do nákupu paneláků a činžovních domů v Karlovarském kraji. Nyní jsem zmíněné byty prodal, a tak jsem koncentrovaný na Karlovarsku.

To máte ale vsazeno dost na jednu kartu.

Jsem si jistý, že další nemovitost na Karlovarsku už nekoupím. Nyní se dívám v Olomouci, Hradci Králové, Českých Budějovicích nebo na Liberecku. 

Říkal jste, že se budete financovat v eurech. Jak v městech, která jste jmenoval, seženete eurové nájemníky?

Banka žádnou takovou podmínku pro poskytnutí úvěru nemá.

Jak je to možné?

Existuje takzvaný lombardní úvěr. Za něj nelze ručit nemovitostmi, ale typicky třeba českými, německými, švýcarskými peněžními poukázkami. Koupím je za hotovost inkasovanou z prodeje oněch 50 bytů. Banka mi proti nim poskytne neúčelový úvěr. A je jí jedno, jestli si za eura koupím panelák nebo plachetnici.

Máte nějakou červenou linii, do jakého regionu byste nešel?

Nemám, pro mě je klíčové, aby mi vše finančně vycházelo. Samozřejmě bych ale nešel do různých vyloučených lokalit a s nimi spojeného obchodu s chudobou.

Dá se říci, kde je teď nejvýhodnější koupit nemovitost?

Region zase tolik neřeším. Využívám toho, že mám velkou síť klientů, tipařů, realitních makléřů, kteří mi jsou zároveň zdrojem informací po celé republice. Aktuálně mi třeba leží na stole zajímavý obchod na Olomoucku. 

Používáte vůbec k hledání příležitostí realitní servery?

Určitě používám v kombinaci se zmíněnou sítí.

Má z toho člověk nějakou provizi, když vám dá tip?

Ano, je to přesně tak.

Daří se vám zvyšovat nájmy, abyste si udržel výnos? Vidíme, že ceny nájmů už někde dokonce klesají.

V posledních měsících už na strop narážím. Jen mí nájemníci jsou poměrně specifičtí, neboť nabízím nadstandardní bydlení v rámci regionu a 70 procent mých nájemníků jsou pendleři, kteří si jezdí do Německa pro výplatu 3000 eur. Pro ně je zvýšení nájmu skousnutelné.

Jak zvyšujete nájem, máte to nějak automaticky nastavené?

Musím se samozřejmě řídit dikcí zákona, kdy nelze zvyšovat nájem jednostranně. Nicméně řeší se to smlouvami na dobu určitou. Nebo si můžete s nájemníky na začátku sednout a říct jim, že plánujete rekonstrukce, které jim zvýší kvalitu bydlení, a proto je potřeba od nich vybrat více peněz, což většinou pochopí.

Spravujete si byty sám?

Mám správce, který se o ně stará. Velká strategická rozhodnutí jako rekonstrukce si ale řídím sám.

Jak moc investujete do soběstačnosti a udržitelnosti budov? Máte zkušenosti i s vedením firmy, která instaluje fotovoltaiku.

Jde jednoznačně o trend, který bude vrcholit v následujících deseti letech. Svým klientům říkám, že jedna věc je koupit činžák a druhá získat stavební povolení na rekonstrukci nebo změnu dispozic. Pokud budou chtít stavební povolení, budova už nemůže mít tepelné ztráty 90 kilowattů na metr čtvereční za rok, ale 60, protože tu máme nějaké nařízení, které klade požadavky na hospodárnost. Takže u všech starších domů starých 50, 70, 100 let musí být součástí opatření fotovoltaika, zateplení, dobrá okna, tepelné čerpadlo. Já na všech svých velkých domech chystám fotovoltaiku a tepelná čerpadla. Jednak právě z důvodu, že bych jinak nedostal stavební povolení pro rekonstrukci, a jednak chci čistě zvýšit hospodárnost budovy. A to pak má vliv právě třeba na nájem, neboť zvýším komfort bydlení.

Jak náročné je na rekonstrukci získat stavební povolení?

Vždycky řeknu kolegům, že to zkusíme za tři čtyři měsíce, ale ve výsledku máme před sebou vždycky rok tvrdé práce. V Česku je to neskutečně frustrující.

Snažíte si sáhnout při rekonstrukci na dotace?

Když jsem rekonstruoval v roce 2019 svůj první panelák, měl jsem ambici sáhnout si na dotace. Byl jsem ale hodně zklamaný. Když dneska přijdu, vezmu si projekční firmu. Za měsíc je projekce hotová, pak chci mít stavební povolení a použít vybranou technologii, protože ji dokážu dobře nakoupit. Jenže u dotace narážíte na tvrdé restrikce, jaká může technologie být, jak se bude kontrolovat, jak bude stavba probíhat. A když si to spočítám, okamžitě jsem o pětinu nákladově nahoře. Nebo se mi u jednoho činžáku teď stalo, že mi nevyšla statika, barák se musí svázat a lehce pozměnit dispozice dvou bytů. Jenže v tu chvíli musím žádat o dotaci znovu a kromě restrikcí jsou tam často šibeniční lhůty. Zkrátka mi vyšlo, že i kdyby mi dotace zaplatila třeba 30 procent rekonstrukce, nemá to smysl, protože se mi kvůli ní celá přestavba o stejné nebo vyšší procento prodraží.

Co by se muselo změnit, abyste o dotace usiloval?

Dokud se významně nezvýší částka dotace a zároveň nezjednoduší, co se týče pravidel pro úpravy nemovitostí, nemá to pro mě smysl.

Jak se díváte u nového dotačního programu na podmínku, že část bytů budete muset k pronájmu poskytnout obci?

Je to jednoznačně překážka a zbytečné riziko. Mohu se dostat do situace, kdy budu potřebovat byty rychle prodat. Se svými nájemníky se vždycky domluvím, ale s městem těžko. V podstatě bych v tu chvíli byl závislý na volbách a politické reprezentaci.

Někteří naši čtenáři řeší, že si objednali fotovoltaiku, tepelné čerpadlo, ale ničeho se nedočkali, protože některé firmy neplní své závazky. Jak to řešíte vy?

Už jste zmínili, že mám s fotovoltaikou bohaté zkušenosti. Ve dvaceti letech jsem založil firmu Sollaris, která funguje dodnes. Instaluje i tepelná čerpadla, takže já to mám v tomto všechno jednodušší než většina lidí.

Vy v Sollarisu ještě nějak působíte?

Jsem tam jako spolumajitel a investor.

Jak se díváte na dnešní trend vybírat na stavbu nemovitostí nebo rekonstrukce peníze prostřednictvím crowdfundingu?

Když si vezmete, jaký úrok chce dnes banka, jak jsou nastavená pravidla ČNB, není se čemu divit, že hodně projektů volí cestu crowdfundingu. Podle mě je to ale z nouze ctnost a netuším, kdo a jak přesně vyhodnocuje riziko. Zároveň do jedné takové platformy vidím a vím, že 90 procent projektů, které u nich chtějí žádat o peníze, odmítnou.

Občas narazíme na projekt, který se honosí zástavním právem, pak se podíváme do katastru nemovitostí, kde daný zastavený pozemek je, a někdy si nejsme vůbec jistí, že by se dal za deklarovanou cenu prodat. Máte podobnou zkušenost?

Obávám se, že v odhadních cenách mohou být schovaní kostlivci. Není moc velkým tajemstvím, že se zvedne telefon, zavolá odhadci a požádá se, aby odhad vyšel na tolik peněz v dané lokalitě, a tím je to hotové. Když vidím některé nabídky, je mi jasné, že to může být průšvih. Vždycky by měl investor požadovat první pozici v zástavě, která je ve slušné lokalitě, a projekt by měl mít dobrý výnos.

Vy byste tedy na takové platformě neinvestoval?

Osobně bych tam peníze neposlal, ale zároveň si myslím, že je to dobrá možnost, kam si jít ve složité době regulace pro peníze.

Když jste si kupoval svou první nemovitost, přečetl jste si knihu Bohatý táta, chudý táta od Roberta Kiyosakiho?

Samozřejmě, to je povinnost. Buď ve vás něco zanechá, nebo ji vyhodíte.

Je reálné ještě dnes následovat příklad Kiyosakiho nebo vás a vybudovat si velké nemovitostní portfolio pro pasivní příjem?

Ke Kiyosakimu bych jen rád řekl, že celá jeho kniha je postavená na americkém realitním trhu a ten funguje úplně jinak než náš. Hlavní přidaná hodnota knihy je, že si její čtenář uvědomí, že by mohl usilovat o finanční svobodu, budovat si důchodový pilíř a investovat.

A je dobrý nápad následovat váš příklad?

Nejsou tu žádné náznaky, že by dlouhodobě měly nemovitosti zlevňovat, právě naopak. Developeři utlumují výstavbu a bytová krize, kterou tu řešíme posledních pět let, nikam nezmizela. Až vzroste poptávka utlumená vysokými sazbami a omezeními ČNB, můžeme být svědky, že za dva tři roky budete zase psát o tom, jak ceny bytů raketově rostou.

Japonského scénáře poklesu cen nemovitostí se tedy nebojíte?

V České republice ani náhodou.

Na svých stránkách poměrně tajemně zmiňujete pravidlo 100 : 10 : 1, co to znamená?

Říká mi, že k tomu, abych našel skvělou nemovitost, jich musím deset osobně navštívit a ty jsem vybral z hromady sta inzerátů. Vím, že musím pracovat s objemem, na většinu nabídek říct ne, a to nejdůležitější je, že do rozhodování nepatří emoce.

To se ale musí přece časem měnit, ne?

Ano, aktuálně začíná díky vývoji na trhu pravidlo fungovat ještě lépe.

Co je teď vůbec vaší hlavní byznysovou aktivitou?

Z hlediska vydělávání peněz mi polovinu příjmů generují prodeje, rekonstrukce a pronájmy nemovitostí. A zbylou polovinu vydělávám tak, že si mě klienti najímají, abych je dovedl do jimi vytouženého investičního cíle. Z pohledu času mi pak právě starost o klienty nebo veřejné vystupování zabere 90 procent. 

Kdo je váš typický klient?

Je mu mezi 20 a 35 lety, zpravidla jde o podnikatele, pracuje na svém seberozvoji, nespoléhá na stát, má v hlavě srovnané, co chce.

Co od vás očekává?

Všichni chtějí vědět, jak vydělávat peníze v nemovitostech. Někdo chce vydělávat přeprodejem, jiný developingem, další chce portfolio bytů k pronájmu. 

Je vaše podnikání jednou z příčin nedostupného vlastního bydlení?

Někdy mě lidé nařknou, že když vlastním tolik bytů, znamená to, že si je nemůže dovolit někdo jiný, protože je zdražuji. Kapka pravdy na tom asi bude. Jen je potřeba si uvědomit, že já taky začínal ve svém životě na nule. Podstoupil jsem velké riziko, když jsem vstoupil do oboru, o kterém jsem nic nevěděl, a vyšlo to. Obecně je to hlavně o hlavě, buď se rozhodnete jenom nadávat, nebo pro splnění svého cíle něco skutečně udělat.

Kolik nemovitostních investorů na českém trhu je?

Viděl jsem teď nové statistiky a z nich vyplývá, že v Česku jsou zhruba dva miliony panelákových bytů. Z těchto dvou milionů se jich 400 tisíc pronajímá a z takto pronajímaných bytů drží tři čtvrtiny drobní investoři. Zároveň bych pro kontext dodal, že nyní se prodává na trhu celkově zhruba 100 tisíc nemovitostí.

Jste se stovkou bytů velká ryba mezi investory?

V Česku je asi tisíc fyzických osob, které drží více než 50 bytů. V tomto kontextu jsem asi velká ryba. Pokud ale zabrousíte do světa právnických osob, jsem malý pulec.

Stalo se vám v poslední době, že jste se s někým třeba o činžák přetahoval?

Občas mi zavolá klient, že se mu nějaká nabídka líbí, a mně se líbí také.

Jak to řešíte?

Rozjedeme akci volavka. Domluvíme se, kdo chce činžák víc. Jednou vyhovím já jemu, jindy zase on mně. A já třeba celý obchod rozjedu, tedy přijdu si nemovitost prohlédnout, ale není můj záměr ji koupit, obchod odmítnu třeba s odůvodněním, že mi to ekonomicky nedává smysl nebo je tam nějaká vada, a přenechávám ho klientovi.

Řada lidí si kupuje nemovitosti na investici v zahraničí, jak jste na tom vy?

Vnímám, že je to hodně atraktivní téma. Moje potíž je v tom, že když takovou nemovitost koupím, nejsem si jistý, jestli bude skutečně investiční. Rodina začne samozřejmě očekávat, že ji tam začnete zvát, a stane se z toho nemovitost spíš na osobní užívání. Rozumím lidem, kteří tam kupují byty třeba na spekulaci. Ceny v Chorvatsku prostě porostou, stejně jako na Kanárech – tam je situace podobná té v Česku v letech 2020 a 2021. Je jedno, co prodáváte za nemovitost. Vždycky máte zástup zájemců z Anglie, Německa.

Chápeme správně, že sám nic kupovat nechcete?

Chtěl jsem koupit jednu nemovitost na Kanárech, neboť tam trávím velkou část zimy. Makléři, banka, odhadci mi naslibovali hory doly a nakonec jsem od koupě musel ustoupit. Mí právníci zjistili, že nemovitost neprošla kolaudací, což mi jaksi Španělé zapomněli říct. Jakmile neumíte španělsky a jste cizinec, můžete si být jistí, že se vás pokusí odrbat.

Chcete dostávat investiční texty do e-mailové schránky?

Přihlaste se pravidelnému odebírání investičního newsletteru Peníze HN, kde naleznete naše původní analýzy, tipy na dobré čtení nebo glosy analytiků.

newsletter Peníze