Nemovitostní fondy, které umožňují zhodnocovat peníze ve skladech, nákupních centrech a dalších komerčních budovách, si čeští investoři oblíbili. Zhodnocovali v nich peníze o deset a více procent ročně a i dobu pandemie tyto fondy relativně dobře ustály. Dvouciferné výnosy se ale podle odborníků v následujících čtvrtletích už nebudou opakovat, protože končí doba, kdy fondům pomáhalo přeceňování nakoupeného majetku.

Naznačují to mimo jiné i nejčerstvější data, která Hospodářské noviny sbírají a analyzují ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE.

Nejnovější údaje jsou za druhé čtvrtletí. Podle nich měla většina sledovaných fondů pro takzvané kvalifikované investory (FKI) na roční bázi výnosy mezi šesti a osmi procenty. Výjimkou byl jen fond zaměřený na průmyslové nemovitosti založený skupinou Accolade, který dosáhl ve druhém čtvrtletí ročního výnosu 17,9 procenta. FKI fondy jsou určené investorům, kteří si mohou dovolit investovat nejméně jeden milion korun. Fondy pro drobnější investory, takzvané retailové, měly ve výnosnosti větší rozptyl, v rozmezí od 2,4 procenta do téměř osmi procent.

„U mnoha fondů jsou minulostí dvojciferné výnosnosti jako před třemi lety. Tato skutečnost je dána větší zralostí celého trhu,“ řekl k nové sadě dat ředitel ISTI David Mazáček. Fondům totiž v minulosti pomáhalo hlavně to, že při nákupech nemovitostí přehodnocovaly nově nabytý majetek na vyšší hodnoty. S tím, jak nyní na trhu vhodné stavby ubývají a ceny rostou, efekt přehodnocování bude slábnout a výnosy z budov se budou více odvíjet od příjmů z nájmů. Navíc se očekává i růst úrokových sazeb a to také bude působit proti výnosům.

Mazáček z ISTI také upozornil, že ve druhém čtvrtletí se stabilizovala výnosnost některých fondů, jejichž byznys byl v předchozím období zasažen opatřeními proti pandemii. U některých výnosy začaly stoupat k předcovidové výši.

Trh s komerčními nemovitostmi totiž podobně jako další odvětví zasáhly v předchozím období proticovidové restrikce. Nejvíc zkomplikoval hospodaření fondům zaměřeným na obchodní centra a kanceláře. Naopak rychle rostly ceny nemovitostí pro skladování a logistiku, protože se prodejci vrhli na internetový prodej a potřebovali nové sklady.

V kategorii fondů FKI byly ve dvanácti měsících uplynulých do konce června nejvýnosnější již zmiňované fondy Accolade, dále pak Wood & Company Retail podfond a fond skupiny ZDR Investments. Mezi retailovými fondy dosáhly nejvyšších zhodnocení ZDR Investment Public, Conseq Realitní a Czech Real Estate Investment Fund, který investuje do bytů a bytových projektů.

Ve tříletém hodnocení si mezi FKI nejlépe vedly opět fondy Accolade, ZDR a Wood a mezi retailovými fondy pak Conseq, ZFP a Czech Real Estate Investment Fund. Ne všechny fondy ale poskytly údaje včas, protože se fondy a auditoři potýkají s přehodnocováním majetku a s nárůstem práce po lockdownech. Žebříček proto ještě bude doplněn, až budou všechna data k dispozici.

Podle ISTI je na nemovitostním trhu stále velké množství volných peněz a to tlačí vzhůru ceny nemovitostí a snižuje jejich výnosy. Výhodných budov pro fondovou investici tak ubývá.

„Z růstu trhu je zřejmý značný přetlak likvidity a v oblasti realit můžeme hovořit pomalu o přetlaku poptávky. Pro české fondy je stále obtížnější uskutečnit nové akvizice,“ říká Mazáček. Investoři tedy fondům posílají další peníze, ale více prostředků zůstává na účtech a fondy je leckde neumějí zhodnotit.

Tento trend potvrzuje i vedoucí investičního týmu v české pobočce realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield Michal Soták. Ten očekává, že celkový objem transakcí na zdejším trhu bude letos kolem jedné miliardy eur oproti asi 1,4 miliardy eur loni. Investiční aktivita podle Sotáka klesá jednak kvůli slabé výstavbě, ale také kvůli tomu, že komerční nemovitosti v posledních pěti letech kupovaly hlavně fondy kvůli stabilním výnosům a ty tyto budovy drží dlouhodobě.

Tato situace nutí fondy k větší soutěživosti a také k rozšíření aktivit do zahraničí, nejčastěji do Polska, Rakouska a Maďarska. Tam opět staví nebo kupují hlavně stavby pro logistiku, nákupní centra a také kancelářské komplexy. Nemovitostní skupina Accolade například letos investovala 80 milionů eur (asi dvě miliardy korun) do nových pozemků u města Velkopolský Hořov poblíž hranic s Německem, dokončila přestavbu někdejší továrny Opelu v Bochumi a plánuje logistický komplex v nizozemském Roermondu. ČS nemovitostní fond ze skupiny České spořitelny zase koupil logistický park v polském městě Tychy a fond investiční skupiny BH Securities se chystá s Panattoni stavět logistický park poblíž Bratislavy za více než 1,5 miliardy korun.

Příští rok bude podle odborníků tedy ve znamení hledání nových investičních příležitostí, ve kterých by fondy mohly spravované peníze ukládat. To ale bude složitější v době, kdy inflace přiblížila vyhlídky na budoucí růst úrokových sazeb. „Na trhu s rostoucí inflací a rostoucími úrokovými sazbami – byť to zatím není případ eurových sazeb – bude potřeba opatrnosti a obezřetnosti při financování nových projektů,“ konstatuje Mazáček.

S přispěním Adama Kotrbatého

Oprava: V předchozí verzi grafiky k tomuto článku jsme chybně uvedli, že fond NEMO založený Českomoravskou Nemovitostní měl průměrný roční výnos za tři roky nula procent. Fond ale patřil mezi ty, které nedodaly údaje včas, údaj tedy byl nesprávný. Za chybu se omlouváme.