V Plzni staví jednu z nejvyšších budov v Česku. A popisuje, jaké problémy musí řešit v zemi takřka bez zkušeností s výškovými budovami

Do tří let má v Plzni stát výšková budova se dvěma věžemi vysokými 94 a 83 metrů. Půjde o třetí nejvyšší obytný dům v Česku. V projektu Sisters má být 175 bytů a výstavba má vyjít na 1,5 miliardy korun.

Developer Michal Fictum v rozhovoru pro HN popisuje, že původně mělo jít o kancelářskou budovu. Projekt na její výstavbu koupil od plzeňského podnikatele Roberta Schneidera. Ale předělal ho na bytový dům, který bude mít 26 pater, a sehnal všechna povolení. 

Fictum rovněž přibližuje, jaké kompromisy vedly k současné výšce a podobě budovy, jaké budou ceny, a některé technické obtíže, které s projektováním stavby nastaly.

V jaké fázi je projekt Sisters?

Výstavbu jsme už zahájili, respektive byly zahájeny přípravné práce pro zajištění stavební jámy. Hotovo by mělo být v průběhu roku 2028.

Jak bude budova vypadat?

Jde o dvě věže, výšková budova s 26 patry, vysoké 94 a 83 metrů, spojené společným krčkem, který má symbolizovat „objímající se sestry“. V přízemí bude lobby s nonstop recepcí, aby se do budovy nedostali lidé, kteří tam nepatří. Recepce zároveň bude přebírat poštu, zásilky nebo online nákup potravin. V přízemí bude také bistro, od druhého do čtvrtého patra kanceláře. Páté patro je čistě technické s řadou technologií, včetně retenčních nádrží. Od šestého patra výš budou byty. Ty máme rozděleny do tří standardů – čím půjdeme výše, tím je lepší standard. V 23. a 24. patře budou takzvaná klubová patra, zahrnující bazén s protiproudem, fitness, dětský koutek, páru, saunu, relax zónu a místnost pro masáže. A v nejvyšším, 26. patře bude veřejně dostupná vyhlídka. Budova má několik vychytávek, třeba šachty na shoz odpadu z pater, abyste nemuseli s pytlem výtahem k popelnici. To je v Česku spíše výjimečné.

#datavize

Kde v Praze rostou byty. A na kolik vyjdou

4. 11. 2025 ▪ 1 min. čtení

Proč název Sisters?

Odkazuje na moje dvě dcery Lily a Dory.

Jak jste se dostal k projektu?

Před třemi lety jsme koupili společnost od pana Schneidera (plzeňský podnikatel Robert Schneider, bývalý majitel masokombinátu Schneider a v současnosti sítě řeznictví Zeman maso-uzeniny – pozn. red.), která tento rozpracovaný projekt vlastnila. Byl to projekt kancelářské výškové budovy. Předělali jsme ho na bytový projekt, upravili, vyjednali se zástupci města a sehnali všechna povolení. Myslím, že bytový výškový dům má v Plzni větší šanci na úspěch než pouze kancelářská budova. Obsadit 15 pater kanceláří v Plzni by bylo extrémně náročné, ačkoliv před zhruba 12 lety, kdy původní projekt vznikal, to smysl dávalo. Ale trh s kancelářemi i způsob práce se za tu dobu proměnily. Třeba práce na home officu během deseti let narostla natolik, že by si to tehdy spousta lidí nedokázala představit nebo by říkala, že to je nereálné.

Co vás vedlo k tomu projekt koupit?

Vidina toho, že můžeme postavit vyšší budovu, než je v Plzni obvyklé. Věřili jsme, že se nám podaří prosadit změnu na bytový dům, který bude ještě vyšší, než měla být kancelářská budova. Zároveň jsme koupili pro Plzeňáky známou budovu bývalého hotelu Škoda a přilehlé pozemky. Když jsme měli tuto možnost na stole, řekli jsme si, že si ji nenecháme uniknout. I přes to, že kupní cena byla nakonec vyšší, než jsme původně měli nastavený náš strop.

Kolik činila?

Přesnou částku nemohu říct.

Při pohledu do obchodního rejstříku jsou patrná čtyři zástavní práva ve prospěch Fio banky v souhrnné výši 3,17 miliardy korun. Co vše obsahují? Koupi původního projektu, hotelu Škoda a náklady na stavbu těchto budov?

Jedná se o kofinancování projektů jak na samotnou akvizici, tak nákladů na výstavbu širšího záměru polyfunkčních domů v ulici Chelčického, jejichž součástí jsou Sisters. Výšková budova je jejich dominantou, vedle ní tam bude i samostatný pětipatrový bytový dům a zmíněný hotel Škoda. S Fio bankou se jedná již o druhý rozsáhlý projekt, který nám pomáhá kofinancovat. Tím prvním je současná výstavba rezidenčního projektu Triangl Park, kde se jednalo o obdobnou investici jako do Chelčického. Odhaduji, že jsme pro Fio banku jedni z největších developerských klientů. Jinými slovy – výše zmiňované zástavy se týkají dvou developerských projektů, které se časově prolínají.

Když tedy vezmu v potaz, že stavba Sisters a rekonstrukce hotelu Škoda vyjde na 1,5 miliardy korun, lze říct, že ten zbytek je cena, za kterou jste koupili oba projekty?

Rekonstrukce hotelu je 200 milionů a zbytek tvoří 1,3 miliardy výstavba Sisters a menšího bytového domu, včetně parkovacího objektu. Zbytek částky je část akvizice na nákup projektu pod názvem Triangl Park Plzeň a také jeho výstavba. Oba projekty, Triangl i Sisters, jsou v rámci financování velmi podobné, od akvizice až po výstavbu.

Co obnášelo předělat projekt? Dělají ho stejní architekti?

Ano, panu architektovi Václavu Ulčovi jsem předestřel svou představu, jak má být projekt změněn. Rychle jsme zjistili, že jsme schopni se domluvit, a naše představy do sebe zapadly.

Plzeňský developer Michal Fictum.

Foto: Lukáš Oujeský

Jak velkou práci dalo oběhat všechna povolení? Přijít na úřady a říct, že nebude kancelářská budova, ale obytná a bude vyšší?

Když jsme šli naši vizi představit zástupcům města, bylo v sále chvíli ticho a lidé přemýšleli, jestli to opravdu myslíme vážně a zda to takto chceme postavit. Vedli jsme o tom hodně profesních diskusí a po nějaké době jsme došli ke shodě, že Plzeň takovou budovu potřebuje. Je to něco, co ve městě není. Zároveň stavba není v historickém centru a neovlivňuje ho.

Každý projekt má své odpůrce a podporovatele. Musíte počítat s tím, že tak velký projekt bude budit emoce. Jednou si přečtete, že je špatně, že se zastavuje půda rodinnými domky nebo nízkopodlažními domy, ale pak zas si přečtete, že je špatně, že na brownfieldu postavíte výškovou budovu. To bychom ale pak nemohli postavit nic.

Města všude po světě, v Asii, Evropě i Americe, musí ve svém širším centru růst do výšky, bez toho se prostě neobejdou. Nemohou pořád vznikat nové čtvrti na okraji. Každé větší město by si mělo vybrat lokalitu, kde takové budovy mohou vyrůst. Podobně jako to udělala například Bratislava, kde vyrostly zajímavé výškové projekty. Nebo v Polsku ve Varšavě, Vratislavi nebo Poznani.

Chtěli jste, aby budova byla vyšší?

Ano, měli jsme takové ambice. Ideálně bych chtěl nejvyšší budovu v zemi. Ale po diskusích s architekty a se zástupci města jsme se dohodli, že nepřevýší věž katedrály sv. Bartoloměje, která je nejvyšší kostelní věží v Česku (102 metrů – pozn. red.). Dohodli jsme se také, že v horním patře Sisters vznikne veřejnosti přístupná vyhlídka, bude vyšší než ta ve věži sv. Bartoloměje, bude zastřešená a bezbariérová a bude mít samostatný vstup i výtah. Bude z ní hezký výhled na historické centrum i okolí.

Nějaké technické obtíže, které se v průběhu ukázaly?

U takové stavby se vám jich objeví celá řada. Už jen to, že v Česku s nimi má zkušenost jen velmi málo projektantů. Postavit pětadvacetičlenný tým dalo obrovskou práci, je složený z deseti různých kanceláří. Rozhodně si nevybíráte ze spousty architektů, statiků a projektantů, naopak, na řadu věcí zde know-how není. Hodně jsme zjišťovali u těch, kteří stavěli výškové budovy, například brněnská AZ Tower či pražská V Tower, nebo v západní Evropě.

Například plzeňští hasiči si museli zjišťovat, jak se takové budovy hasí. Žebřík má okolo 50 metrů, tak potřebovali vědět, jak postupovat. Jejich přístupu si velmi vážíme, spojili jsme se s brněnskými hasiči, kteří mají zkušenosti právě s AZ Tower. Řešením je, že celý objekt bude pod sprinklerovým hašením a v budově bude dvojice vysokorychlostních výtahů, které budou sloužit jako evakuační a současně pro zásah hasičů.

Zároveň jsme museli například řešit, jak budeme do takové výšky dostávat konstrukční beton nebo že musíme použít speciální druh betonu a tak dále. Část techniky se přiveze ze západní Evropy. Například samošplhací jeřáb, který má hrubou stavbu obsluhovat, se od třetiny výšky budovy bude sám posouvat výše. V Česku taková technika není. Přijede k nám z Vídně, kde právě pracuje na jiné výškové stavbě. Podobně jako speciální samoposuvné bednění.

Další balík problémů souvisí s předpisy evropských ekologických pravidel.

Jaké například?

Původně jsem chtěl celou budovu prosklenou. Ale to se ukázalo jako nemožné, pokud bychom chtěli splnit požadavky na energetickou náročnost budovy. Mrzí mě to, protože v Evropě udělat celý plášť skleněný nelze, přitom na jiných kontinentech se staví. Od počátku jsme počítali s trojskly. Zároveň máme na objektu tři druhy skel, každá světová strana má jinou intenzitu slunečního svitu, a tím pádem jinou potřebu na funkčnost. Třeba skla musí být vyrobena nízkoemisně. To vše zvyšuje náklady na stavbu.

Kolik budov tedy na jednom místě vyroste?

Sisters tvoří tři až čtyři objekty. Dvojice věží propojených nižší budovou a menší čtvrtý objekt, který bude v podzemí spojen se všemi ostatními, v nichž bude část podzemních garáží o čtyřech podlažích a s kapacitou zhruba 250 parkovacích míst.

Hotel Škoda je samostatný projekt i objekt. Jeho rekonstrukci plánujeme tak, aby byla dokončena zhruba ve stejném období jako výstavba Sisters. Samostatná výstavba Sisters má zabrat tři roky a rekonstrukce hotelu dva.

Jak projekt financujete?

Zčásti vlastní zdroje a zbytek úvěrem od Fio banky.

Často používáte slovo „my“. V obchodním rejstříku jste uveden jako jediný vlastník. Je ještě někdo jiný investor?

Ne, jen moje firma. Plurál používám proto, že to není jen o mně, ale o práci mého týmu a mých zaměstnanců. Není v tom žádný jiný investor, nevybírali jsme peníze přes dluhopisy a podobně.

Budete v Sisters bydlet?

Ano, máme to v plánu.

Na kolik vyjde metr čtvereční?

Na ceníku ještě pracujeme, není zatím jeho finální verze. Bude to víc než průměrné ceny v Plzni, ale výrazně méně než u novostaveb v Praze. Bude to prémiová stavba, která také něco stojí, respektive asi od třináctého patra začnou s každým patrem výrazně narůstat náklady na její stavbu.

Bavíme se o 130 až 170 tisících v případě prémiových bytů ve vyšších patrech?

Ano, ve vyšších patrech bude cena atakovat horní hranici, kterou uvádíte.

Kolik lidí bude na stavbě pracovat?

Stovky lidí, v nejvytíženější fázi bude v jeden moment na stavbě zhruba 200 pracovníků.

Kolik máte nyní zájemců o byty? Už jsou nějaké zarezervované?

Když jsme projekt veřejně představili, vzbudilo to silnější zájem, než jsme čekali. Část bytů jsme nabídli exkluzivně v předprodeji přes síť Broker Consulting, která k dnešku eviduje zhruba čtyři desítky vážných zájemců, paradoxně o větší jednotky. První rezervační smlouvy se budou podepisovat v těchto týdnech.

Kdo je nejčastějším kupujícím vašich bytů?

Projekt Triangl jsme rozdělili na tři etapy. První byla pro ty, kteří tam budou bydlet, tedy koncoví zákazníci, kteří hledali byty o velikosti 2+kk a větší. Naproti tomu druhá etapa cílila na menší investorské byty převážně o velikosti 1+kk. Třetí etapa byl mix a poslední dobou je největší poptávka po 1+kk.

Jak vidíte, že se budou vyvíjet ceny nemovitostí?

Nyní nevidím důvody, proč by měly ceny novostaveb klesat. Náklady na výstavbu stále rostou a dále porostou, protože sehnat pracovníky bude stále těžší, a tím pádem nákladnější. A materiály? Ty nezlevní.

V tiskové zprávě uvádíte, že Sisters budou svítit v barvách Viktorie Plzeň při domácím zápase. Co v případě hokejového zápasu?

To nebude problém, s Martinem Strakou se známe spoustu let.

A vy sám preferujete víc fotbal, nebo hokej?

Jako mladý jsem hrával fotbal, tedy mám raději fotbal. Jsme dlouholetým sponzorem Viktorie Plzeň.

Ve vaší firmě pracuje na důležité pozici i vaše sestra. Jak v rodině řešíte byznys, co obnáší, když máte sourozence v pozici zaměstnance?

Umím ty role rozdělit, když se jako rodina navštívíme, snažíme se práci neřešit. Samozřejmě se někdy neshodneme, ale pořád je to moje rodina, pořád je to moje ségra, snažím se mít k ní vždy úctu. Čím jsem starší, tím víc je pro mě rodina a vztahy v ní důležitější.