Zvyšme daň z nemovitosti chytře. Česku to prospěje, rozhýbe se trh nemovitostí

V Česku je extrémně vysoce zdaněna práce. Opakovaně na to poukazují komparativní studie OECD, IMF i EU. Nemůže být v našem zájmu takto tlumit invenci, úsilí a tvořivost většiny lidí.  Mzda je tržní ocenění přidané hodnoty práce, tudíž zdanění sazbou vyšší než DPH není logické ani spravedlivé.

Celkové zdanění práce 47 procenty dnes, větší mírou, než je daň firemní, DPH, posouvá náš pracovní trh nepříjemně blízko polootroctví. Bylo by žádoucí snížit jej substitucí na 15 procent. Možné to je.

Každý po právu vlastní to, co vytvoří. Ale ekonomická renta z půdy, včetně veškerých  přírodních zdrojů a výjimečných lokalit, náleží členům společnosti stejnou mírou. Henry George (1879) doporučuje daň z hodnoty půdy odkazem na antické filozofy a připomínkou, že Adam Smith i David Ricardo konstatovali, že taková daň jako jediná nedeformuje ekonomické prostředí a může snížit nebo nahradit ostatní daně.

Co vlastně dává pozemku jeho hodnotu? Proč pár metrů ve středu Prahy stojí víc než hektary na jejím okraji? Odpovědí je pochopitelně lokalita. Hodnota pozemku není v pozemku samém, ale v místě, na kterém se nachází. A co určuje hodnotu místa? Hlavně to, co se děje okolo.  Záleží na dopravním spojení, dostupnosti nemocnic, kvalitě škol, čistotě vzduchu a vody, kulturní scéně, společnosti, obchodech a infrastruktuře s nabídkou zaměstnání.

A teď klíčová otázka. Co umožňuje nabídku těchto služeb? Je to samozřejmě daňový poplatník prostřednictvím státu. Ale pokud stát vytváří velkou část hodnoty pozemku, proč by téměř veškerá hodnota měla náležet majiteli, a nikoli státu? 

To je argument pro daň z hodnoty pozemku, tedy daň z hodnoty polohy místa (DPM). Není to daň z nemovitosti, ale z hodnoty unikátní pozice. Nejsou to cihly a malta, které tvoří milionovou hodnotu vinohradské vily, ale hodnota pozemku, na kterém se nachází. DPM je snaha regulérně danit tu část hodnoty nemovitosti, která nemá nic společného s činností majitele a všechno s činností společnosti.

Zdaněním práce přerozdělujeme soukromě vytvořený majetek, zatímco cena pozemků a hodnota hypoték obsahuje společensky vytvořenou hodnotu, která již zprivatizována byla. Opak platí, pokud daň z práce nahradíme DPM. Hodnota vytvořená společností se stane využitelnou k společným účelům a užitek z vlastní práce zůstane soukromý.

Pozemek nabízí unikátní jistotu zachování reálné hodnoty takřka bez rizika, navíc s možností profitovat z veškerých investic v okolí. Výměnou za exkluzivitu pozemkem disponovat je rozumné očekávat zhodnocení příležitosti. Daň je poplatek za soukromý užitek implicitní hodnoty společensky kontinuálně vytvářené výhody, nastavené minimální očekávanou návratností uživatele, a privilegium vyloučit ostatní z dané lokality. 

České reality nabízejí unikátní investici dnes téměř nezdaněného majetku. Jsou lákavé pro  spořivé občany i nepřítomné cizince, kteří si mohou dovolit nechat nemovitost prázdnou. Výsledná bublina trhu vytváří mocnou překážku pro vstup do vlastního bydlení, pro zakládání rodin, mobilitu zaměstnanců a rovnější rozložení majetku. Výsledkem je neutěšený stav bydlení. Bytový fond má primárně sloužit funkci bydlení, nikoli spekulaci nebo rentiérství, což vede mnoho zemí k rozumné regulaci investičních bytů vyšším zdaněním i omezením.

Chystá se zvýšení daně z nemovitosti, Stanjura vymýšlí o kolik. Ve hře je i růst na více než dvojnásobek

6. 2. 2023 ▪ 5 min. čtení

Moderní stát v praxi kombinuje několik zdrojů výběru daní. Daň z polohy místa DPM je  součástí daně z nemovitosti která v České republice zdaleka nedosahuje ve světě obvyklé výše 1 až 1,5 procenta tržní hodnoty ročně. Má to dlouhou řadu negativních dopadů. Zanedbané nemovitosti oškliví jinak upravené čtvrti, chybí motivace k údržbě a hodnotnému využití, místní správa postrádá přirozený výměr a zdroj rozpočtu. Bublinu realitního trhu můžeme cynicky upustit destrukcí poptávky, zvýšit úroky, zpřísnit pravidla hypoték, z čehož nic strukturální příčiny neřeší. 

Daň z hodnoty pozemku má vynikající rodokmen. Friedrich Hayek i Winston Churchill byli nadšenci. Není to jen skvělý způsob zdanění, ale ze všech možných možná nejlepší. Po úvodním určení hodnoty je jednoduché DPM vybírat a nemožné se placení vyhnout. Odrazuje od spekulace bez přímého užívání a investice za účelem pronájmu rentiérství, neboť majitel nemůže přenést platbu na nájemníka. Nezdaňuje zlepšení lokality činností majitele, podporuje nejproduktivnější využití volného pozemku a slibuje eliminaci realitních bublin. Nabízí společnosti teoreticky nejlepší výsledek, příležitosti a růst.

Náročné úvodní určení hodnoty je překonatelný úkol pro státní správu. Metodika vytvoření detailní cenové mapy pozemků je dobře propracovaná, stačí se inspirovat ve světě, navázat na existující pozemkový systém LPIS (land parcel information system) a převzít k administraci osvědčené algoritmy včetně periodické aktualizace cenami realizovaných převodů. Nesprávná je feudální námitka, že DPM představuje druhé zdanění nemovitosti zakoupené v minulosti již zdaněným příjmem předků. Nic to nemění na korektnosti a síle uvedeného argumentu. 

Pokles cen pozemků na realitním trhu je možné odhadnout. Kupující bude očekávat návratnost investice navýšenou o DPM, kupříkladu reálně nikoli dvě, ale tři procenta ročně, neboli pokles cen o třetinu [1-(1/0.03)/(1/0.02)]. Ceny staveb zůstanou bez změn, jelikož daň nezahrnuje zlepšení místa majitelem.

V praxi státy zavedení této daně rozkládají do několika let, aby byl přechod na daňový režim plynulý, prověřený a společností akceptovaný. A uplatňují progresivitu s vyšší marginální sazbou u horního zlomku trhu. Nepřítomným cizincům státy často účtují násobně vyšší roční sazbu DPM a nabyvateli bez občanství  EU až i stoprocentní daň z kupní ceny (CH,DK,E,F) v zájmu stabilizace místního trhu. 

Každá reforma daňového řádu zásadně ovlivňuje společnost, vyžaduje řádnou debatu a široce založenou podporu většiny voličů. Při shodě o nutnosti financování chodu státu to není argument pravice proti levici, ale debata o rozumných proporcích a dohodě. Protože se u daně z lokality DPM jedná o jejich zdanění, občané mají vysokou motivaci participovat aktivně v místní politice a podílet se na určení daňové kvóty a efektivním využití výdajů. Občan tak nese spoluzodpovědnost za stanovení míry a ceny civilizace v zemi, kterou bude dlouhodobě ochotný platit.

Máme-li stoupat na žebříčku vyspělých států, musíme začít brát produktivitu, vzdělanost a stabilitu cen vážně. Konec nízkých úroků omezuje možnost přiživování růstu na dluh.  Rozložení celkově nižší daňové zátěže je žádoucí. Umění husu oškubat s minimálním syčením je náročná disciplína s hrozbou deformace prostředí až zardoušení. Zodpovědné rozpočtové pravidlo vyžaduje povinné krytí každé legislativní iniciativy, aby byl zajištěn vliv i těm, kdo daně platí.