Abychom prodali, musíme jít s cenou bytů níže. Zlevňování je ale jen dočasné, říká šéf realitního fondu

Lidé, kteří touží po vlastním bydlení, nyní mohou dosáhnout na slevy. A to i od developera. V rozhovoru pro HN to říká Daniel Římal, zakladatel Československého nemovitostního fondu (ČSNF). Zároveň ale tvrdí, že doba zlevňování brzy skončí. „Jakékoliv snížení úrokových sazeb směrem dolů dá lidem signál, aby nakupovali. Uvědomí si, že kdo přijde dřív, ten bude mít výhodu. Možná ještě budou chtít nějakou slevu, ale už nebude tak velká jako dnes,“ konstatuje Římal.

ČSNF se specializuje na obchodování s rezidenčními nemovitostmi, tedy byty a rodinnými domy. Ty staví a nakupuje za peníze svých investorů a s pomocí bankovních úvěrů. Výnosy do fondu plynou z následného prodeje těchto nemovitostí novým vlastníkům. ČSNF patří mezi fondy kvalifikovaných investorů, tedy takové, které cílí na movitější klienty zhodnocující více než milion korun. Podle dat projektu TOP realitní fondy, které HN sbírají ve spolupráci s Institutem strategického investování při VŠE, doručil ČSNF ve druhém čtvrtletí svým podílníkům dvanáctiměsíční výnos ve výši 7,4 procenta. 

Na svém webu uvádíte, že investujete do míst, jež mají smysl. Která to jsou nyní, v době, kdy se realitní trh v celé zemi potýká s problémy?

Slogan jsme vymýšleli v době, kdy kolem nás byli developeři, kteří se zaměřovali primárně na Prahu. A cokoliv jinde pro ně bylo naprosto nezajímavé a rizikové. My pracujeme s menším kapitálem než oni. Proto vyhledáváme lokality, kde lidé opravdu chtějí žít nebo se tam potřebují přestěhovat, protože je pro ně Praha drahá. To je například Karlštejn. Viděli jsme tam příležitost vzhledem k dobré dopravní dostupnosti do centra Prahy. Proto jsme tam v minulosti nakupovali pozemky a začali na nich stavět. I v nynější situaci je to jeden z našich nejlepších projektů, protože lidé si tamní ceny kolem 85 tisíc korun za metr čtvereční mohou dovolit.

Objevují se dnes na trhu takové příležitosti?

Nyní se snažíme hlavně dokončovat projekty, které máme rozběhnuté. Není třeba spěchat s akvizicemi, protože ne všem na trhu se daří. Očekáváme, že někteří hráči svoji situaci možná nezvládnou a dostaneme se k pozemkům za lepších podmínek. Kolem nás jsou společnosti, které se zabývají pohledávkami, a od nich nám chodí nabídky. Nejsou to jen projekty, jež by byly špatné nebo ve špatné lokalitě. Uvažujeme teď o tom, že bychom takové projekty dokončovali. Dělali servis firmám, které se k podobným příležitostem dostanou, ale samy neumí stavět. Hodně koukáme po Ostravsku, kde byty stojí od milionu do tří milionů. To si člověk ze střední třídy, který má naspořený kapitál, může dovolit koupit. Zabýváme se tam několika projekty, kde bychom rekonstruovali stávající nemovitosti.

Je pro vás stále zajímavá i výstavba rodinných domů, které se také věnujete?

Rodinný dům je nejlepší byznys z hlediska toho, že je nejméně problémový. Vyjadřuje se vám ke stavbám nejméně sousedů a technologicky i stavebně je to nejméně náročné. Problémem je nyní ekonomika. Dříve jsme kupovali pozemky za dva až tři tisíce korun za metr čtvereční. Dnes je to kolem Prahy sedm až osm tisíc. To už se ve výsledku dostáváte přes hranici 10 milionů korun za dům. V tu chvíli lidé zvažují, jestli takovou nemovitost koupit. Když dnes máte rodinný dům na prodej, je to problém. Ale pokud si vezmeme, že výstavba nového projektu trvá rok a půl či dva, tak si myslím, že to stále dává smysl. Protože by mělo dojít k poklesu úrokových sazeb. Dnes je doba na přípravu projektů, které bychom mohli začít stavět ve chvíli, kdy bude po nemovitostech znovu hlad.

Developeři rádi mluví o tom, jak nebudou zlevňovat. Následně vidíme různé marketingové akce, které ceny bytů snižují o statisíce korun. Není to tak, že nastává doba, kdy i vy budete muset snížit základní ceny?

Je pravda, že abyste nyní získal klienta, musíte jít o něco níže. V Kolovratech bychom byli začátkem loňského roku schopni prodávat kolem 120 tisíc korun za metr čtvereční, dnes jsou lidé ochotni kupovat spíše za 110 tisíc. Ale myslím, že jakmile sazby klesnou, cena opět půjde nad 120 tisíc. V Praze i krajských městech je nedostatek bytů. Nynější zpomalení výstavby to ještě zhoršilo.

Výnosy realitních fondů klesly, sráží je vysoké úrokové sazby. Zpomalení zažívají i někdejší tahouni

18. 10. 2023 ▪ 4 min. čtení

Kdo ale bude byty za tyto ceny kupovat?

Je možné, že si nižší střední třída nebude moci vlastní bydlení dovolit. Ale bohatých lidí nebo těch, kteří chtějí investovat do nájemního bydlení, je stále hodně. A to bude šponovat cenu vzhůru.

Kdy si myslíte, že se na realitním trhu obnoví poptávka po nemovitostech? Někteří developeři mluví o jaru. Sdílíte jejich optimismus?

První věcí je, že máte klasickou sezonnost, kdy do začátku listopadu je zájem mírně vyšší, pak přijde okurková sezona a na jaře se opět začíná nakupovat. Toto určitě přijde i příští rok. A zároveň si myslím, že Česká národní banka do jara dá trhu nějaký impulz. Jakékoliv snížení úrokových sazeb směrem dolů dá lidem signál, aby nakupovali. Uvědomí si, že kdo přijde dřív, ten bude mít výhodu. Možná ještě budou chtít nějakou slevu, ale už nebude tak velká jako dnes. Každopádně bude docházet k prodejům. Lidé vědí, že nemovitostí je nedostatek. Jen nechtějí nakupovat ve chvíli, kdy úrokové sazby hypoték jsou šest procent. Ale banky se začnou předhánět, a jakmile budou hypoteční sazby začínat čtyřkou, lidé začnou nakupovat.

Investorům slibujete roční výnos sedm až osm procent. To se vám zatím daří. Dají se však taková čísla dlouhodobě zajistit v současném prostředí drahých úvěrů?

Jsme fond s dlouhodobou strategií. A z dlouhodobého hlediska se nám to vždy podaří, protože trh nebude tam, kde je dnes. Samozřejmě, kdyby takto vypadal ještě několik let, bude nesmyslné slibovat tato procenta. Je třeba, aby se trh zvedl, nebo zcela změnit strategii. Kdyby nynější podmínky trvaly dál, šli bychom cestou rekonstrukcí, přípravy pozemků, dostavbou projektů, případně bychom půjčovali peníze.

Cestou investic do nájemního bydlení byste se nevydali?

Nevím, jaké kalkulačky používají firmy, které do nájemního bydlení jdou. Pokud mám peníze investorů, musím v současných i budoucích podmínkách přemýšlet, aby jim to něco generovalo. Kdybych měl vlastní peníze, dovedu si to představit a smysl by to dávalo. Ale musíte si uvědomit, že při ceně 100 tisíc korun za metr čtvereční v Praze nepřesáhnete výnos z pronájmu tři procenta. Jestli máte takové investory, pak je to dobré. Pokud však mám investory, kteří čekají sedm až osm procent, tak se na ně s dlouhodobým pronájmem nikdy nedostanu. A neznám nikoho, kdo by to dokázal.

Uvažujete o tom, že byste jako fond investovali v zahraničí?

Chtěli bychom apartmánové domy v Alpách. Přemýšleli jsme o Rakousku, ale nebránili bychom se ani Itálii. Ta by možná byla ještě lepší. Poměr nákupu, rekonstrukce a nájmu nám v Alpách vychází nejzajímavěji. Hlavně proto, že je tamní sezona nejdelší. Bez dvou měsíců trvá prakticky celý rok. V Alpách je velmi mnoho apartmánových domů, populace tam stárne a mladí o tento byznys nemají zájem. Lze se tak s cenou dostat i pod tisíc eur za metr čtvereční. Za to je například v Krkonoších nereálné koupit takovou nemovitost. A Krkonoše mají rozhodně daleko kratší sezonu než Alpy.

Část investorů kouká i po letních destinacích na jihu Evropy – Chorvatsko, Španělsko. O tom jste nepřemýšleli?

Máme zkušenost, že čím dále od nemovitosti jste, tím je starost o ni horší. Chorvatsko je proti Alpám dvakrát tak daleko. Nemluvě třeba o Málaze. Navíc stavební firmy, se kterými spolupracujeme, by tak daleko nejely. To je pro nás stěžejní. Potřebujeme se spolehnout na lidi, se kterými pracujeme. Není problém si někoho najmout, ale pokud nemáte kvalitní reference, výsledek je nejistý. Španělsko by se nám líbilo, ale nedokážeme si představit, jak bychom to tam zařizovali. A Chorvati teď dělají s cenami takové věci, že nevíme, jak to tam bude s turismem dál.