Retail parky ustojí i nástup online supermarketů. Další zlevnění komerčních realit nepřijde, říká partner fondů ZDR Latuske

Maloobchodní nemovitosti se v uplynulém roce staly realitním tahákem. Investoři si je oblíbili i přesto, že jejich nájemci čelili dopadům vysoké inflace, která Čechy přiměla šetřit. Jedním ze segmentů, které z loňska vyšly vítězně, byly takzvané retail parky. Menší centra poblíž měst, kde má každá prodejna svůj vlastní vchod ze společného parkoviště, táhla už během covidu. V době inflace jim navíc nahrálo, že jejich nájemci jsou převážně supermarkety a diskontní řetězce prodávající levné zboží.

Důkazem, že retail parky složitý rok ustály, jsou i výnosy realitních fondů skupiny ZDR. Podle dat, která HN sbírají v rámci projektu TOP realitní fondy ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE, doručil fond pro movitější klienty ve třetím čtvrtletí 12měsíční výnos 9,5 procenta. Ten určený drobným střadatelům pak 7,5 procenta, čímž skončil ve své kategorii na třetím místě ze 14 sledovaných fondů.

ZDR se v minulém roce stáhla z kancelářského sektoru a chce se plně soustředit právě na retail parky. Po Česku, Slovensku, Rakousku, Německu a Chorvatsku se chystá vstoupit do Slovinska. „I když mi někdo říká, že je to až moc monotónní, tak já si to nemyslím. Maloobchod je segment, který funguje vždycky. A diverzifikaci portfolia máme zajištěnou tím, že jsme v pěti zemích, kde máme malé, střední i větší nemovitosti,“ říká v rozhovoru pro HN Roman Latuske, partner fondů ZDR.

Realitní fondy čelily loni několika negativním vlivům, mluvilo se o těžkých časech pro celý nemovitostní sektor. Vaše fondy si ale výnosnost udržely. Čím jste toho docílili?

Nepřeceňoval bych kvartální čísla. V našem případě se nemovitosti oceňují dvakrát ročně, ke konci června a ke konci prosince. Na konci roku hrají větší roli inflační doložky, které umožňují zvyšovat nájemné. To se se závěrem roku 2022 vzhledem k vysoké celoroční inflaci kolem 15 procent promítlo do ocenění velmi silně a dokázalo korekci při ocenění portfolia kompenzovat. Za celý rok budeme standardně na 8,5 procentech u fondu kvalifikovaných investorů a 7,5 u retailového fondu. To u nás odpovídá předchozím letům.

Na druhou stranu inflace klesá, takže nájemné už nepůjde zvyšovat tak prudce. A například poradci ze společnosti CBRE upozorňují, že budete jako pronajímatelé v maloobchodu čelit tlaku na snížení nájmů. Ovlivní to výrazně vaše hospodaření?

Nijak dramaticky. Máme u 80 procent úvěrů, kterými jsme financovali nákup nemovitostí, zafixované úrokové sazby z dobrých časů. Eurové sazby kolem 1,5 až dvou procent a korunové kolem tří procent. A první refinancování nás čeká v roce 2026. Sazby asi nebudou tak nízké, jako byly dříve, ale zase nebudou tak vysoké jako dnes. A zároveň nám pomůže, že nájmy zůstanou na těch vyšších úrovních. Tlak na to, aby se nezdražovalo tak silně, je průběžný. Ale my máme dlouhé nájemní smlouvy. Máme 64 nemovitostí o rozloze 300 tisíc metrů čtverečních. A zůstatková délka našich smluv činí 6,2 roku. To je velmi dlouho a příliš nám neklesá. Když se na nás obrátí nájemci a říkají, že růst je na ně příliš velký a jestli se s tím dá něco dělat, hledáme individuální řešení. Například se dohodneme, že zvýšíme nájem méně, když prodlouží smlouvu na delší dobu. Pokud máte ve smlouvách indexaci nájemného, tak se stejně časem dostanete nad jeho tržní hodnotu.

Obchodní centra a retail parky se staly investičním hitem. Paradoxně jim nahrály covidové roky i inflace

4. 1. 2024 ▪ 4 min. čtení

Ale že by za vámi chodili a žádali vyloženě o snížení nájemného, to se neděje?

Není k tomu důvod. Sami nájemci říkají, že se jim ekonomicky daří dobře. V našem portfoliu máme ve velké míře potravinářské a diskontní řetězce. Když v některých lokalitách vidíte, že máte nájemce, s nímž se po několika letech partnerství dostáváte na vrchní hranici nájemného, tak tam můžete v rámci dobrých vztahů například přistoupit na nějakou korekci. Ale vše řešíme opravdu individuálně.

Nemusíte ani dávat vyšší pobídky než dříve? Mluvíme o věcech typu nájemních prázdnin, příspěvků na vybavení a podobně.

Nemusíme. V maloobchodu je to přesně naopak. Tam si nájemci ve většině případů platí vybavení sami. A ani po uplynutí základní délky smlouvy se často nechtějí stěhovat, protože v daném prostoru mají nainvestováno množství vlastních peněz. V tom je retail specifický.

Byly rostoucí pobídky a nedůvěra v kanceláře důvody, proč jste loni prodali budovu Nordica a definitivně tím opustili kancelářský segment?

My dlouhodobě věříme maloobchodu. Kanceláře jsme si zkusili, ale nejsme na ně experti. Rádi děláme věci, kterým rozumíme a dokážeme je rozumně řídit. I když mi někdo říká, že je to až moc monotónní, já si to nemyslím. Maloobchod je segment, který funguje vždycky. A diverzifikaci portfolia máme zajištěnou tím, že jsme v pěti zemích, kde máme malé, střední i větší nemovitosti. Takže zůstáváme hlavně v retailu a doplňkově máme příměstskou logistiku.

Je ale vůbec možnost v Česku ještě rozvíjet byznys s retail parky? Bude po nich nadále tak velká poptávka, když se tu rozmáhají zásilkové služby včetně online supermarketů jako Rohlík nebo Košík?

Když se podíváme na náš akviziční plán na letošní a příští rok, tak máme projekty v přípravě i v Česku. Praha je specifická tím, že je to jediná oblast, kde zmíněné dovážkové služby skutečně fungují. Jinde to tak nikdy nebude. Česko je moc malé. Ekonomicky jim to nebude vycházet. Je možné, že do tohoto byznysu někdo vloží miliardy a pár let bude projekty dotovat. Ale nemůže to fungovat dlouhodobě efektivně. Lidé jsou velmi cenově citliví a nebudou platit o dvacet procent vyšší ceny za potraviny.

Na jakou hodnotu portfolia byste se chtěli letos dostat?

V letošním roce chceme skupinově překročit 15 miliard, dnes jsme zhruba na 13 miliardách. Máme připravených asi osm nemovitostí v hodnotě zhruba tří miliard, které si můžeme pořídit, plánujeme vstoupit do šesté země, kterou bude Slovinsko. Vše se ale odvíjí od toho, jak nám budou přitékat do fondu peníze od investorů.

Věříte, že vám s akvizicí investorů pomůže i DIP –  dlouhodobý investiční produkt, který od letoška prosadila vláda jako alternativu ke klasickému důchodovému spoření?

Určitě. Už se bavíme se společnostmi, které tyto produkty připravují, o zahrnutí do jejich nabídky.

Kromě Česka působíte jen v zemích, kde se platí eurem. Hraje měna ve vašem rozhodování nějakou roli?

Nehraje. My máme investory, kteří používají převážně české koruny. Financování je zase ve stejné měně, v jaké jsou nájemní smlouvy. A na úrovni fondu máme kurz koruny a eura zajištěný. Takže nejsme ovlivněni výkyvy kurzu.

Jaký je tedy důvod, že si vybíráte tyto trhy a nejdete například do Polska, na které cílí část jiných realitních fondů?

Jsme konzervativní ve všem, co děláme. Když jsme v roce 2019 přemýšleli, kam jít jinam než do Česka a Slovenska, rozhodli jsme se, že Polsko nebo Maďarsko nejsou ty správné země. Nejsou dlouhodobě zcela politicky a ekonomicky stabilní, jak bychom si představovali. Proto jsme se rozhodli, že zajímavější bude v našem segmentu Rakousko. Diskontní řetězce, na které cílíme, tam mají velkou tradici. Nemovitosti tam byly sice dražší, ale bankovní financování bylo levnější. Pro tamní trh je také výhoda, když mluvíte německy. A dnes už tam máme síť developerů a obchodních kontaktů, se kterými spolupracujeme dlouhodobě a dostáváme od nich další nabídky. Zároveň jsme viděli, že developeři, kteří působí v Rakousku, současně budují i retailový trh ve Slovinsku a v Chorvatsku.

Čekáte, že letos bude ještě pokračovat pokles cen komerčních nemovitostí?

Nemyslím si, že by měl. Přeceňování bylo spojené s cenou peněz a externího financování. Retail parků se z důvodů historicky vyšších yieldů ((výnosnost měřená poměrem příjmů z nájmu ke kupní ceně nemovitosti – pozn. red.) navíc dotklo méně než ostatních komerčních nemovitostí. Bavíme se se znalci a většina z nich již nepředpokládá další posun.