Polsko je ekonomický tygr, je to tam hodně vidět. Věříme mu, říká Hanáček z Accolade

Průmyslové nemovitosti byly ještě před deseti lety mezi investory popelkou, pak ale přišel vliv Amazonu a vše se změnilo. Na poptávce po skladovacích místech se svezl také český nemovitostní fond Accolade Industrial Fund, jemuž se dařilo ročně dosahovat dvojciferných zhodnocení, a tak výrazně překonávat svůj cíl. Loňský rok byl ale ve znamení poklesu výkonnosti na jedno procento, nicméně z výsledků TOP realitních fondů za první čtvrtletí letošního roku vychází, že fond ze stáje Accolade nyní zaznamenal nárůst výnosnosti během uplynulých 12 měsíců na 6,4 procenta.

„Ceny nemovitostí se stabilizují. Rostou nájmy, takže poroste i příjem fondu z těchto nájmů, což výrazně pomůže jeho výkonnosti,“ říká Tomáš Hanáček, vedoucí oddělení rozvoje obchodu (head of business development) v investiční společnosti Accolade.

Accolade Industrial Fund letos oslavil 10 let své existence, pokud se podívám na roční výnosy, tak dosahoval dvojciferných čísel. Cíl je přitom sedm procent. Díky čemu došlo k jeho překročení? Nebylo by vhodné ho zvýšit, není pro daný sektor příliš konzervativní ?

Accolade Industrial Fund je první fond kvalifikovaných investorů, který nabídl nejen Čechům a Slovákům možnost investovat do áčkových průmyslových nemovitostí. Zmíněné historicky dosažené výnosy byly tedy dané jak dobrým načasováním vstupu na trh, tak trefou do segmentu, na který se zaměřil. Co se týče nastavení cíle, správci fondu se snaží konzervativně držet při zemi, protože sedm procent je něco, co by měli investoři získat z podstaty daného byznysu.

Loňský rok byl oproti těm předchozím výrazně slabší, výnos byl podle žebříčku TOP fondy jedno procento. Co se stalo?

Přesto můžu tvrdit, že vzhledem k podmínkám panujícím na trhu šlo o solidní výsledek. Skokově rostly ceny energií, inflace, úrokové sazby a tím i cena financování, což vedlo ke snižování hodnoty nemovitostí. Nejtěžší bylo období na konci roku 2022 a v průběhu roku 2023. Nyní už se ale situace otáčí. Ceny nemovitostí se stabilizují. Rostou nájmy, takže poroste i příjem fondu z těchto nájmů, což výrazně pomůže jeho výkonnosti.

Podle nejnovějších čísel už se zvedla nad šest procent. Myslíte si tedy, že v následujících letech lze počítat s výnosem sedm procent ročně?

Pokud budou nájemci platit své současné nájmy a bude se dařit zvyšovat úroveň budoucích nájmů, lze věřit, že fond by měl výkonnosti přes sedm procent dosahovat. Obecně výkonnost fondu ovlivňuje hodně faktorů, z nichž některé lze korigovat například dobrou diverzifikací, ale jiné měnit nejde. Nikdo netuší, jak bude evropská ekonomika vypadat třeba za deset let.

Průměrnou délku smluv má fond kolem sedmi let, tedy poměrně dlouhou. Jaký to má vliv na schopnost nájmy zvyšovat?

Dlouhé nájemní smlouvy lze vnímat jako významný stabilizační prvek fondu. Pokud by smlouvy byly kratší, sice by bylo možné pružněji reagovat na konkrétní situace na trhu a postupně nájemné zvyšovat rychleji, ale znamenalo by to obětovat do jisté míry stabilitu a zvyšovat riziko krátkodobých neobsazeností, což správci nechtějí. Bavíme se o zvyšování nájmů nad běžnou indexaci danou vývojem inflace. Všechny nájemní smlouvy mají nějakou formu inflačních doložek. Accolade Industrial Fund nedávno například překročili milník 100 milionů eur vybraných na nájmech a jen indexace obsažené ve smlouvách se postaraly o tříprocentní navýšení nájmů. Během dalších tří let čeká fond vyjednávání o nových smlouvách zhruba u čtvrtiny portfolia. Zatím to vypadá, že bude možné nájmy zvýšit o desítky procent.

Když se dívám na výkon fondu, tak mi přijde, že se chová docela jinak, než je to u ostatních českých fondů. S kým mám srovnávat, abych byl schopen udělat si obrázek, jestli správci svou práci dělají dobře?

Je skutečně složité srovnávat, neboť každý fond má nějaké zaměření, strategii nebo strukturu. Nicméně, pokud se podíváme na evropský kontext, Accolade Industrial Fund vychází ve srovnání s dalšími fondy podobného zaměření velmi dobře. Dobrým zdrojem informací o tom jsou například pravidelné reporty vydávané INREV (Evropské asociace investorů do nemovitostních fondů – pozn. redakce). Proč ale české fondy vykazují vysoké výnosy v době klesajících cen nemovitostí a jsou tím specifické v rámci celoevropského trhu, tak na to neumím odpovědět.

Rozhovor

Zájem Čechů o nemovitostní fondy jde nahoru. Jejich výnosy letos potáhne hlavně pokles úrokových sazeb, říkají experti

3. 7. 2024 ▪ 9 min. čtení

Jak si fond vede, co se týče neobsazenosti, a jakou má platební morálku nájemníků?

Neobsazenost portfolia fondu je velmi nízká, zhruba jedno procento. Evropský průměr na trhu se pohybuje kolem čtyř procent. Co se týče nájmů, má fond obrovské štěstí na nájemce, kteří jsou zodpovědní, a výběr činí sto procent, což je třeba vyzdvihnout.

Zmínil jste, že měl fond dobré načasování. Když začínal, tak průmyslové nemovitosti byly mezi investory trochu popelkou. Dokážete pojmenovat nějaký konkrétní okamžik, který se stal bodem zlomu a situaci otočil?

Lze mluvit o několika impulzech, kdy jedním byl určitě nástup e-commerce segmentu tažený růstem společností jako Amazon a potřebou skladovat větší objemy zboží. Dalším katalyzátorem byla pandemie, tehdy se lidé mnohem více naučili nakupovat přes internet, logistika začala být více vnímána jako velmi důležitá součást ekonomiky. A pokud se podívám do budoucna, tak e-commerce se bude dařit díky nastupující generaci, která je zvyklá nakupovat online. Podle predikcí APEK (Asociace pro elektronickou komerci – pozn. red.) by v roce 2030 mohl podíl e-commerce na maloobchodě v Česku tvořit zhruba čtvrtinu. Také vidíme trend takzvaného nearshoringu, kdy firmy kvůli geopolitické situaci a dalším vlivům více diverzifikují své výrobní kapacity a některé z nich investují i v Evropě. Zároveň řeší svou uhlíkovou stopu. Zkrátka trend je takový, že potřebujete více vyrábět tam, kde prodáváte, a to je samozřejmě pozitivní pro průmyslové parky.

Česko a Polsko jsou základem vašeho byznysu, ale poslední roky pronikáte stále více do západní Evropy. Proč to děláte, není tam potenciál výnosů nižší?

Accolade Industrial Fund patří mezi celoevropské hráče a je cílem jeho správců, aby se jím naplno stal. Proto v posledních čtyřech letech investuje v západní Evropě, v zemích, jako je Německo, Španělsko, Nizozemsko. Potenciál výnosu je sice o něco nižší, ale ve prospěch vyšší stability. A úkolem je obojí dobře balancovat.

Co vás přitahuje na Španělsku? Přece jen jižní ekonomiky nemají moc dobrou pověst a nedá se říct, že by jim ekonomové věštili zářné zítřky…

Faktem je, že jde o čtvrtou největší ekonomiku Evropské unie. Španělsko má dále rozvinutou infrastrukturu, vyšší nezaměstnanost, což znamená dostupnou pracovní sílu. V rámci Španělska pak působí fond v regionech s extrémně nízkou neobsazeností hal, ať už se jedná o Valencii nebo Sevillu.

Ač jsou Češi k Polsku občas přehlíživí, když se podívám do statistik, tak jde o takového ekonomického tygra. Jak vypadá tamní ekonomika z vašeho pohledu?

My mu hodně věříme. Že jde o ekonomického tygra, je vidět, jakmile tam přijedete. Pro nás je důležité, že jde o velký trh. Pro představu, mají 12 měst s počtem obyvatel přes čtvrt milionu. Spousta z nich jsou univerzitní města, která na trh chrlí kvalifikované pracovníky. Pozitivní také je, že v Polsku je mnohem snazší stavět než u nás.

Dá se říct, že v Polsku je také menší konkurence než u nás, co se týče počtu nemovitostních fondů?

Je to tak, nicméně situace se v Polsku bude měnit, protože se připravují nové zákony, které umožní jednodušší vznik nových fondových struktur právě pro nemovitostní trh.

Polsko je velká země, ve které části působíte?

Ze začátku jsme byli koncentrováni hodně na západní hranici s Německem, nicméně dnes už jsme přítomni ve středu země i na východě.

Váš fond usiluje o získání investičního ratingu. Co to reálně znamená?

Je to určitý znak, že fond dělá byznys dobře a stane se viditelnější pro velké evropské institucionální investory. Takže to potenciálně zlepší diverzifikaci právě na straně investorů.

A nemůže to mít naopak negativní vliv na výkon fondu? Přece jen získání ratingu je podmíněno třeba nižší možností využívat dluhové financování…

Hodnotit, jaké efekty by to mohlo mít v tomto směru, je předčasné. Již teď ale lze konstatovat, že Accolade Industrial Fund využívá dluhová financování velmi konzervativně a je víceméně na podobných hodnotách zadlužení jako fondy s investičním ratingem.

Fond je poměrně koncentrovaný do e-commerce a logistiky. Dohromady tvoří přes 60 procent, není to moc?

Cílem správců fondu je mít zhruba třetinu v každém z hlavních sektorů, a to v e-commerce, logistice a lehké výrobě. Rád bych ale podotknul, že e-commerce nezahrnuje čistě jen internetové prodejce. Fond má klienty jako Aldi, což je klasický řetězec s kamennými prodejnami, Tchibo, které kombinuje kamenné prodejny s e-shopem, a pak Amazon působící čistě v e-commerce.

Milan Kratina, jeden ze zakladatelů Accolade Industrial Fund, někdy říká, že fond tak trochu kopíruje strukturu české ekonomiky. Zajímal by mě tedy váš pohled na vývoj struktury české ekonomiky. Jak se díváte třeba na automotive a jsou nějaké rychle rostoucí segmenty?

Automobilový sektor má v portfoliu fondu podíl zhruba devět procent. Samozřejmě je patrné, že dochází k zásadním změnám na trhu, nicméně vnímáme, že daný sektor stále investuje, rozšiřuje kapacity, a i zde je vidět trend návratu výroby ze zahraničí zpátky do Evropy. Co se týče potenciálu růstu, tak ten vidíme, vzhledem k demografickému vývoji u evropské populace, třeba u výroby zdravotnických potřeb a pomůcek.

Vychází mi, že fondy čelí asi čtyřem hlavním rizikům: měnovému, úrokovému, refinancování a kreditnímu. Dá se říci, že některá z nich nyní sledujete nejbedlivěji?

Všechna zmíněná rizika jsou samozřejmě relevantní, ale osobně bych jako to hlavní zmínil likvidní riziko, kdy je třeba opravdu hodně hlídat, aby měl fond k dispozici dostatek prostředků na plnění závazků a výplatu investorů. Proto jsou podmínky výstupu konkrétně z Accolade Industrial Fund nastaveny poměrně konzervativně, nicméně právě to potenciálně zajišťuje v těžších časech potřebný čas a stabilitu pro investory.

Testuje fond, jak by na něj dopadl scénář, kdy budou úrokové sazby v ekonomice vyšší po delší dobu nebo naopak ten, kde dojde k rychlé normalizaci?

Samozřejmě. S měnícími se náklady na financování se postupně mění ale i výnos nemovitostí. Jde o propojenou nádobu, kdy rozdíl mezi obojím zůstává, jen se trochu mění v čase. Accolade Industrial Fund měl štěstí, že se nepotřeboval refinancovat během posledních dvou let, kdy úroky byly vyšší. Další refinancování ho čeká až někdy v roce 2026.

Pozn.: Do textu jsme doplnili upřesnění, že výkonnost fondu ve výši 6,4 procenta je za posledních 12 měsíců.

Pokud vás zajímají investice nebo finance, odebírejte také investiční newsletter Peníze HN.