Podle čeho si vybrat dobrý nemovitostní fond? Podívejte se na srovnání těch nejlepších

Jedno z nejpalčivějších témat mezi lidmi starajícími se alespoň trochu o své finance nyní je, kam přesunout peníze ze spořicích účtů a termínovaných vkladů. Minulý týden Česká národní banka srazila svou klíčovou úrokovou sazbu na 4,75 procenta, což znamená další sešup výnosů v bankách. Naopak pokles sazeb v Česku (i v eurozóně) pozitivně ovlivňuje nemovitostní fondy, neboť tlačí na růst cen nemovitostí a zároveň zlevňuje jejich financování.

„Pokles úrokových sazeb vytváří příležitosti pro investiční fondy, které v důsledku mohou nabídnout lepší zhodnocení, což je atraktivní zejména pro investory hledající stabilní a dlouhodobé výnosy,“ říká Petr Škoch, předseda představenstva Creditas investiční společnosti. První signály obratu ve výnosnosti českých nemovitostních fondů je už možné zachytit v novém srovnání TOP realitní fondy za letošní první čtvrtletí.

Výnos za posledních 12 měsíců se u většiny fondů stabilizoval nebo zvýšil. Největším skokanem je přitom Accolade Industrial Fund, jehož výnos se zvedl na 6,4 procenta. Jde tak o vzpruhu pro jeho investory, kteří byli roky zvyklí na dvojciferné výnosy, ale v tom loňském se dočkali zhodnocení jen o procento. Podle vedoucího oddělení rozvoje obchodu společnosti Accolade Tomáše Hanáčka se ceny nemovitostí stabilizují a rostou nájmy, což pozitivně působí na fond.

Accolade Industrial Fund je sice pomyslným skokanem prvního čtvrtletí, nicméně nejvyšší výnos mezi fondy kvalifikovaných investorů (FKI) nabídl fond CB Property Investors, který razí smíšenou strategii, kdy se zaměřuje na logistiku, retailové parky, ale také nemovitosti určené k bydlení. Fond nabídl zhodnocení za posledních dvanáct měsíců ve výši 16,4 procenta a obhájil tak své vítězství z posledního čtvrtletí loňského roku.

Kvalifikovanými investory jsou lidé schopní investovat alespoň milion korun. „Jsme blízko akvizici pozemku na logistickou halu u Prahy a plánujeme rezidenční development v jednom krajském městě v Čechách. Očekáváme, že následujících 12 měsíců bude transakčně aktivních, zejména na straně akvizic, ale budeme zvažovat i prodej nemovitostí,“ uvádí Peter Bečár, partner Crowdberry (CB Property Investors je součástí této investiční platformy). 

Naopak v případě retailových fondů, které jsou určené drobným střadatelům investujícím pravidelně například stovky korun, došlo na první příčce ke změně. Nejvyšší výnos za posledních 12 měsíců nabídl fond Schönfeld & Co Nemovitosti, a to 8,3 procenta. Fond se zaměřuje na investice především do budov na dražších adresách. „Výnosy fondu v roce 2024 podpoří dokončení rekonstrukce prémiové Rezidence Norská, která nabídne 38 luxusních bytů,“ uvádí ředitel fondu Miloš Filip ve zprávě pro investory.

Zájem Čechů o nemovitostní fondy jde nahoru. Jejich výnosy potáhne hlavně pokles úrokových sazeb, říkají experti

3. 7. 2024 ▪ 9 min. čtení

Jak si ale nemovitostní fond vhodný pro investici vybrat? Podle Davida Mazáčka z Institutu pro strategické investování na VŠE by měl investor řešit kritéria v následujícím pořadí: hodnota portfolia, výnosnost, zadlužení. Kdo má tedy největší portfolio? Z fondů kvalifikovaných investorů je největší již jednou zmíněný Accolade Industrial Fund, který má portfolio o hodnotě přes 43 miliard korun. V případě retailu je suverénně největší fond REICO ČS Nemovitostní, jenž má portfolio o hodnotě téměř 38 miliard korun.

Vedle velikosti a výkonu tak zbývá z Mazáčkova výčtu ještě pohled na zadlužení fondů – tím se rozumí poměr úvěrů vůči hodnotě majetku. V případě FKI je zadlužení poslední roky na úrovni zhruba 50 procent, což je ve srovnání s evropskými fondy dobrý výsledek. Například Silverline Real Estate je jen na 20 procentech. Zadlužení retailových fondů naopak v posledních letech rostlo a vyšplhalo se nad 30 procent, což je v širším kontextu nízké číslo. Mezi nejméně zadlužené patří Conseq Realitní s hodnotou přes 11 procent. Pohled na zmíněné ukazatele by měl být ale pouze první krok při investování.

Stejně jako u každé investice je dobré u nemovitostních fondů diverzifikovat. Nedá se zkrátka spoléhat na minulá data. „Že se nyní daří rezidenčním nemovitostem, je dáno tím, že tu máme trend, kdy se lidé stěhují do nájmů. Nikde ale není napsané, že za deset let se nic nezmění. Třeba logistický sektor rostl před čtyřmi roky neskutečným tempem, neboť jsme se naučili nakupovat online a vzrostla poptávka po skladovacích kapacitách. Loni s poklesem poptávky kvůli ekonomickým problémům zažil naopak pokles,“ uvádí Mazáček.

Rezidenční bydlení skutečně i při pohledu do žebříčku nabízí poslední roky stabilní výnosy. Za poslední tři roky hlásí mezi retailovými fondy nejvyšší výnos Mint rezidenční fond, a to 9,1 procenta. „Očekáváme, že nájemné bude dlouhodobě růst  ruku v ruce spolu s růstem nominálních mezd v ekonomice a především v dané aglomeraci,“ vysvětluje Radim Bajgar, partner skupiny Mint, proč si myslí, že daný sektor čeká další stabilní růst.

Pokud vás zajímají investice nebo finance, odebírejte také investiční newsletter Peníze HN.