Česká národní banka ponechala sazby beze změny na 3,5 %, a radní Jan Kubíček dokonce nedávno naznačil, že příští pohyb sazeb může být nahoru. Důvodů pro měnověpolitickou opatrnost máme dost: rychle rostou mzdy (+7,8 % ve druhém čtvrtletí), což se promítá do inflace zejména v cenovém okruhu služeb (+4,7 % r/r v srpnu).
K tomu se přidávají ceny nemovitostí, které se opět vracejí k rychlému růstu (a které skrze tzv. imputované nájemné přispívají do inflace): mezi druhým čtvrtletím 2022 a prvním čtvrtletím 2024 klesly v Praze ceny nových nemovitostí dle ČSÚ o 10 % (i zásluhou přísné měnové politiky ČNB), od té doby však opět rostou a meziroční tempo jejich růstu tak ve druhém čtvrtletí 2025 dosáhlo 15,6 % (!). Ale o inflačních důsledcích růstu cen nemovitostí jsem psát nechtěl.
Dle studie společnosti Deloitte z letošního srpna byla Praha po Amsterdamu a Athénách třetím nejméně dostupným městem pro nové bydlení (ze zhruba 40 zkoumaných): na standardizované nové bydlení zde bylo potřeba 15 hrubých ročních mezd, daleko více než (například) ve vnitřním Londýně (10,8 roční hrubé mzdy), Varšavě (9,7) či Kodani (9,3). Z osmi nejméně dostupných měst bylo celkem 5 (!) v bývalém Československu: Praha, Košice (14,2), Brno (14), Banská Bystrica (12,8), Bratislava (12,3). Ano, i to je dobrá ilustrace, kam vede bezbřehá afinita k cihle jako investici u obyvatel bývalého Československa.
Jeden metr čtvereční nového bytu stál v Praze v roce 2024 dle Deloitte 6121 eur, což je prakticky stejné jako ve Vídni (6432), Kodani (6580) či Helsinkách (6162), byť jsou průměrné pražské mzdy v nejlepším poloviční. Na tyto relativní poměry a na to, že dle poslední zprávy o finanční stabilitě ČNB byly byty „pro mediánovou domácnost na konci čtvrtého čtvrtletí 2024 nadhodnoceny zhruba o 60 %, pro drobné investory z řad domácností o 30 %“, je dobré myslet, když se vám „realitní makléř a youtuber“ snaží vsugerovat, že „byty v Praze jsou levné“, a že je tedy potřeba hned kupovat.
To všechno je samozřejmě velmi nepříjemné pro spoustu lidí, kteří si bydlení dovolit nemohou, ale také to má dopady, které nejsou na první pohled vidět. Nedostupné bydlení může za daleko více problémů, než je jen „pouhá“ rozzlobenost lidí. Nedostupné bydlení omezuje tempo růstu ekonomiky a produktivitu, a to nejméně třemi kanály.
Zaprvé, zkonzumuje-li vám splátka hypotéky podstatnou část příjmu – desetimilionový pražský byt, ergo žádný luxus, a na něm osmimilionová hypotéka znamená jen na samotné splátce, tj. bez pojištění a dalších věcí s bydlením souvisejících, měsíční výdej 40 tisíc – vaše chuť riskovat změnu práce, neřkuli začít podnikat se z odvážného kroku mění na krok skoro sebevražedný. Klesající mobilita pracovní síly či pokles podnikatelského apetitu však nejsou zrovna požehnáním pro produktivitu práce.
Česko a byty: vládní pomoc s bydlením poslala ceny nájmů raketově vzhůru, dostupnost žít ve vlastním kabinet nezlepšil
Zadruhé, studie MMF např. uvádí, že růst dluhu domácností (ten je z velké části právě na pořízení nemovitosti) má v krátkodobém horizontu na ekonomický růst efekt sice pozitivní, v horizontu tří až pěti let však už negativní. Je to přirozené: dluh musíte splácet, což snižuje vaši schopnost utrácet jinde. A většina dluhu, včetně dluhu nemovitostního, není investicí do produktivního kapitálu (lidského, fyzického), takže nezvyšuje výdělek.
Zatřetí, (zejména velká) města jsou přirozenou líhní inovací – a přerod ekonomiky z výrobní na ekonomiku služeb význam „blízkosti“ lidí jakožto hnací síly inovací dále zvýšil. Velká města jsou v podstatě inkubátory či „coworkingovými“ centry, přitahujícími vzdělané lidi, z jejichž vzájemných interakcí, hospodských setkání a zápisků na ubrouscích vznikají nové nápady. A čím více lidí, tím více interakcí. Jedna ze studií například zjistila, že počet patentů konkrétního člověka v high-tech sektoru v USA roste s počtem osob, které jsou poblíž: když se vynálezce dostane do blízkosti jiných podobně zaměřených jedinců, jeho invenčnost výrazně naroste. Jenže pokud města svou nemovitostní situací nedovolují stěhovat se tam lidem (tj. brzdí realokaci práce), růst HDP je pomalejší, než by být mohl.
Drahé bydlení dopadá i na intimní sféru. Rozhodnutí založit rodinu a mít děti je finančně jedno z nejnáročnějších i bez vlivu cen nemovitostí. Znamená totiž nejenom dodatečné výdaje na potomka, ale také ztrátu jednoho z příjmů, v poměrech České republiky, jež rodičům skýtá dlouhou a štědrou rodičovskou dovolenou, pak často na dlouhá léta. Ale rozhodnutí mít jedno dítě nebo tři děti k tomu ještě přidává další rozměr: potřebujete větší byt. Nechcete-li žít jako většina protagonistů z prvních Manželských etud (v malém bytečku sdíleném se svými rodiči i se svými dětmi) a uvážíte-li, že dodatečných patnáct metrů čtverečních bytu v Praze vyjde na nejméně dva miliony korun, dost možná si ty tři děti rozmyslíte a spokojíte se s menším počtem potomků. Studie na amerických i anglických datech kupř. ukázaly, že rostoucí ceny nemovitostí mají pozitivní vliv na fertilitu u vlastníků nemovitostí, negativní však u těch, kteří si bydlení pronajímají.
Alternativou samozřejmě je, že se odstěhujete 30 až 50 km za město, kde jsou ceny pro více potomků a jejich bytové potřeby příznivější, pak ovšem riskujete, že strávíte hodiny týdně dojížděním do práce a děti moc neuvidíte. Že energetická stopa, kterou takovým dvacetiletým, třicetiletým popojížděním třeba z Kralup nad Vltavou do Prahy zanecháte, bude určitě větší než třeba dojížděním metrem z Lužin či (alespoň občasným) chozením (třeba) z Bubenče do centra, je nabíledni.
Nedostupné bydlení má nakonec přesah i do politické roviny: štěpí společnost. Vzhledem k tomu, že u nás je míra vlastnictví z historického důvodu stále velmi vysoká, se to zatím tak ostře neprojevuje, ale je jenom otázkou času, kdy se z bydlení stane polarizační linie společnosti. Proč by měla mladá generace, jež je konfrontována s NIMBY postojem starousedlíků, s posedlostí památkářů panoramatem Prahy a s financializací bydlení, v důsledku čehož se tlačí ve špeluňkách, mít pocit, že tato společnost „pro ni funguje“? Historie však učí, že tlak na změnu pak nebude jenom parciální, nýbrž plošný. V situaci, kdy jsou liberální demokracie a kapitalismus pod tlakem, to není dobrá zpráva.
Důsledky drahého bydlení jsou všude kolem nás. Je až s podivem, že se vrcholící politická kampaň v otázce bydlení vesměs omezuje na naprosté (a kontraproduktivní) nesmysly typu levnější hypotéky či na (jen o něco málo konkrétnější) sliby, že se „zařídí 200 000 domovů pro lidi“.
Autor je hlavní analytik Conseq Investment Management, a. s.
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
