Česko a byty: vládní pomoc s bydlením poslala ceny nájmů raketově vzhůru, dostupnost žít ve vlastním kabinet nezlepšil

Za posledních deset let se Česko, především Praha, může pochlubit jedním neveselým prvenstvím. Ceny nemovitostí zde vystřelily po Litvě nejrychleji v Evropě. Dostupnost vlastnického bydlení je druhá nejhorší po Paříži. V hlavním městě České republiky navíc růst cen postupně zrychluje, za poslední čtyři roky se mu podařilo v nedostupnosti překonat i Amsterdam, který se dlouhodobě „pyšní“ drahým bydlením.

Důvody, které k tomu vedly, jsou na první pohled překvapující. A není od věci se podívat dál do minulosti, protože na současném stavu se podílely obě poslední vlády, tedy jak ta současná s premiérem Petrem Fialou (ODS), tak i ta předchozí s Andrejem Babišem (ANO).

Jak rostly ceny nemovitostí

Prvním velkým zásahem do legislativy, který poslal ceny prudce vzhůru, bylo zrušení daně z nabytí nemovitostí se zpětnou platností od prosince 2019. Ceny okamžitě vyskočily, a to o víc než o ona čtyři procenta, která činila daň. Šlo o přímou ukázku toho, že snížení daně nevede ke snížení cen.

Nutno dodat, že se do snížení cen nepromítlo ani navýšení časového testu při prodeji nemovitosti z pěti na deset let (tj. doba vlastnictví potřebná k osvobození od placení daně z příjmů, a to na nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021). Velký zásah do cen na nemovitostním trhu přinesla pandemie koronaviru. Zaprvé prudce rostly ceny chat a chalup, zjevně pod dojmem toho, že cestování bude omezené delší dobu. A za druhé developeři výrazně omezili výstavbu nových projektů. Omezená nabídka v kombinaci s nemožností utrácet peníze jakýmkoliv jiným způsobem (zavřené hranice, zavřené obchody atd.) výrazně přispěla k dalšímu nárůstu cen nemovitostí.

Jestliže na začátku vlády Andreje Babiše si člověk mohl pořídit průměrný dvoupokojový byt v Praze zhruba za deset až jedenáct ročních mezd, na konci jeho vlády tento poměr vystoupal o padesát procent – na patnáct ročních příjmů. Ceny bytů v hlavním městě za tu dobu stouply o sedmdesát procent, průměrná mzda lehce přes dvacet procent.

Oproti tomu se pandemie pozitivně propsala do cen nájmů, především v hlavním městě. Absence turistů v kombinaci s prací z domova, kterou mimopražští hojně využili, vedla k tomu, že průměrná cena za metr čtvereční byla na konci roku 2021 jen o necelých deset procent vyšší než na konci roku 2017. Je třeba ovšem zmínit, že jediná souvislost tohoto vývoje cen je spojená s opatřeními proti šíření covidu-19, nikoliv s čímkoliv, co by minulá vláda udělala v oblasti bydlení.

Je bydlení základní lidská potřeba, nebo komodita, kterou lze volně obchodovat?

15. 9. 2025 ▪ 5 min. čtení

Slib vlády Andreje Babiše z programového prohlášení, který slíbil dostupné bydlení pro seniory a mladé rodiny, a to zejména formou nájemního bydlení v malometrážních bytech komunitního typu, se nenaplnil. Vláda pro něj neudělala absolutně nic. Jedno dědictví přece jen zanechala – novému kabinetu předala pomník v podobě nového stavebního zákona.

Ve chvíli, kdy nastupovala vláda Petra Fialy, se nemovitostní trh nacházel v horečnatém stavu. Ceny rostly bez ohledu na kvalitu či lokalitu, poptávka násobně převyšovala nabídku, cihly a malta byly nad zlato. Dostupnost bydlení byla nejhorší v historii ČR.

Tato situace nemohla vydržet donekonečna. Růst cen se zastavil v první polovině roku 2022 a na této (nominální) úrovni vydržel v hlavním městě další dva roky. V mnoha částech republiky ovšem nastal i propad nominálních cen.

Ani vláda Petra Fialy se ovšem legislativně trhu nemovitostí nevyhýbala. Tím největším tahákem měla být digitalizace stavebního řízení kombinovaná s novým, lepším, totálně přepracovaným stavebním zákonem, který se lišil od toho, co připravila předchozí vláda. To vše mělo odblokovat stavebnictví, zkrátit povolovací lhůty a vystřelit novou výstavbu až do nebes. Tak to se nepovedlo. Digitalizace nakonec vymetla nejen exministra Ivana Bartoše, ale i Piráty z vlády. Nový stavební zákon se dočkal dalších novelizací a stále je předmětem kritiky. Původní podoba digitalizace je mrtvá, vláda se rozhodla v dalším vývoji systémů nepokračovat a plánuje vypsat zakázku na novou podobu. Nový systém by měl být kompletní a otestovaný na začátku roku 2028. Nedávno zveřejněný audit ministerstva pro místní rozvoj ovšem uvádí, že resort může rozvinout původní IT systém. Každopádně definitivní řešení bude záležitostí nového kabinetu. 

Digitalizace ovšem nebyla jediným opatřením, které se týkalo bydlení. Nemovitostnímu trhu se nevyhýbal ani tzv. konsolidační balíček, jehož původním cílem bylo dostat do pořádku státní finance sužované obrovitými schodky.

Hlavním opatřením, které se týkalo bydlení a mělo konsolidovat finance, bylo navýšení daně z vlastnictví nemovitostí. Balíček upravil koeficienty. Plošně, skoro na dvojnásobek, se zvýšila základní výměra daně. Nutno dodat, že po velkém dohadování zůstaly příjmy z navýšení daně z nemovitosti obcím a veřejným rozpočtům, nikoliv tomu státnímu.

Menším zásahem pak bylo snížení podpory stavebního spoření na polovinu, které vedlo k výraznému propadu zájmu o tento produkt.

Válka a energetická krize

Daleko větším zásahem, který se výrazně projevil na trhu nemovitostí, bylo rozpoutání války na Ukrajině a s tím související energetická krize. Příliv uprchlíků vedl k prudkému růstu poptávky po nájemních bytech a s tím i k růstu cen nájmů. Energetická krize pak významně zvýšila ceny plynu a elektřiny a s tím i celkové výdaje na bydlení. 

Vláda musela reagovat – na jedné straně zavedením nových daní a na druhé straně zvýšením pomoci s bydlením, což mělo okamžitý vliv na výdaje na sociální politiku.

Jestliže v roce 2021 vyplatilo ministerstvo práce a sociálních věcí na příspěvku na bydlení 6,6 miliardy korun, v roce 2024 to už bylo přes dvacet miliard. Čísla za letošní rok (k červenci 2025) ukazují, že výplata této dávky dál narůstá i přes provedené parametrické změny. S růstem výplaty dávky ovšem prudce roste i cena pronájmů, která v Praze od roku 2021 poskočila o dalších dvacet procent.

Kabinet se na tento vývoj vedle drobných úprav snažil reagovat komplexní dávkovou reformou. Vznik tzv. superdávky, která by se měla dotknout všech příjemců nejpozději v dubnu příštího roku, ovšem kritizují sociální pracovníci i řada ekonomů. 

Zdražení energií a vůbec inflační skok v letech 2022–2023 ovšem zbrzdily růst cen nemovitostí. V reálném vyjádření od roku 2022 klesaly, na tehdejší úroveň se dostaly až nedávno. Tahounem jsou především nové nemovitosti. Od roku 2021 tak ceny v hlavním městě stouply v průměru skoro stejně jako – opět v průměru – mzdy, a to o třicet procent. Na dostupnost bydlení měl tento vývoj jen nepatrný vliv, v roce 2021 bylo na průměrný pražský byt zapotřebí přes patnáct průměrných pražských ročních mezd. Nyní je to lehce pod patnáct ročních mezd.

Ani kabinetu Petra Fialy se tak nepodařilo naplnit svůj cíl: zásadně zrychlit novou výstavbu. Přes to všechno si současná vláda může zapsat jedno prvenství: po více než dvou desetiletích se podařilo schválit zákon o podpoře v bydlení. Přestože má řadu nedostatků, jde o první dokončenou legislativu, která má pomoci sociálně slabším v oblasti bydlení.

Změny v legislativě, především v daních a sociální oblasti, které provedly poslední dvě vlády, k lepší dostupnosti bydlení nevedly. Největší vliv měly mezinárodní události a způsob, jakým se k nim kabinety přihlásily a jak s nimi pracovaly (uzavření či otevření hranic apod).

Také se ukázalo, že práce s daněmi a sociální politikou zůstává pro tuzemské politiky stále velkou neznámou. Stejně jako jakákoliv snaha o zjednodušení jedné z nejčastěji inovovaných a vylepšovaných norem této země – stavebního zákona.