Hypotéky v Česku by měly být letos i příští rok o refinancování a refixacích

V roce 2025 se hypoteční trh vrátil do normálu. Sazby se ke konci roku držely okolo 4,5 procenta a lidé přestali odkládat rozhodnutí o bydlení jen kvůli tomu, že čekají na „lepší chvíli“. Výsledek byl vidět i v objemech: nové úvěry dosáhly zhruba 321 miliard korun a s refinancováním se celý trh dostal přibližně na 406 miliard. Důležitý je vzkaz těchto čísel. Trh už nestojí na výjimečných podmínkách, ale na stabilnějším očekávání. Část růstu je zároveň návratem odložené poptávky, která se v roce 2025 proměnila v uzavřené obchody.

Výhled na rok 2026 je spíš o udržení rovnováhy než o honbě za rekordy. Pokud zůstanou sazby ČNB stabilní a inflace pod kontrolou, trh může dál pozvolna růst. Nečekal bych ale návrat k extrémně levným hypotékám. Základní scénář počítá s tím, že sazby zůstanou poblíž současných úrovní a případné změny budou pozvolné.

V letošním a následujícím roce se do popředí dostane téma refinancování a refixací. Mnoho domácností bude znovu řešit, za jakých podmínek budou úvěr splácet v dalších letech. Pro část klientů to bude hlavně o přenastavení rozpočtu a o přípravě na to, že splátka už nemusí odpovídat „starým“ nízkým sazbám. Zároveň ale platí, že ti, kteří fixovali v době vrcholu sazeb, mohou naopak získat o něco příznivější podmínky. Nadcházející období tak bude nejen zkouškou finanční odolnosti domácností, ale i schopnosti bank nabídnout dlouhodobě udržitelný model splácení.

Zpřísněná pravidla pro investiční hypotéky se blíží. Jak to dopadne na trh a proč se jim část žadatelů možná stejně vyhne?

21. 1. 2026 ▪ 5 min. čtení

Na straně nabídky se v roce 2026 zatím nedá počítat s rychlou změnou. Když největší rezidenční developer odkládá start nových projektů zhruba o rok kvůli vysokým cenám stavebních prací a materiálů, je to potvrzení, že výstavba zůstává citlivá na nákladovou stranu. V takovém prostředí budou ceny nemovitostí pravděpodobně dál držet pevnou úroveň, zejména v atraktivních lokalitách. Jinými slovy: i když se podmínky financování dramaticky nezmění, cenu bydlení bude dál určovat hlavně napětí mezi poptávkou a omezenou nabídkou.

Doporučení ČNB od dubna 2026 zpřísňuje pravidla pro hypotéky na investiční nákup (například vyšší požadavek na vlastní peníze a nižší maximální zadlužení). To může omezit část poptávky investorů a uvolnit prostor lidem, kteří si berou úvěr na vlastní bydlení. Rok 2026 tak může být rokem, kdy se hypoteční úvěry budou víc opírat o dlouhodobé plánování domácností než o sázky na to, co udělají sazby nebo ceny v příštím kvartálu.