Jsme terapeuti, v rodinných sporech o majetek překáží iracionální emoce, říkají Spolumajitelé, kteří investují do složitých dědických řízení

Jeden je elitní advokát a bývalý dlouholetý partner z Havel & Partners, druhý ostřílený finančník a investor, jeden ze zakladatelů skupiny Enern. Jan Diblík a Radek Švec před časem spojili síly v novém projektu, který se zaměřuje na řešení složitých majetkových situací, například v rámci dědických řízení. Tedy v oblasti, která je nyní v Česku v souvislosti s generační výměnou ve firmách hodně žhavá. Jejich butikový projekt s kancelářemi v Pařížské ulici se jmenuje příznačně Spolumajitelé.

O sledované současné kauze, rodinné válce o průmyslovou skupinu Karsit z východních Čech, ale hovoří neradi. Případ je příliš živý a citlivý. Z veřejných zdrojů je ale zřejmé, že zde spojili síly s částí dědiců, konkrétně se syny zakladatele Karsitu Františka Řípy z prvního manželství.

Kromě toho ale mají své pozice v desítkách případů a drží aktiva za bezmála sedm miliard korun. Od lukrativního činžovního domu na Malostranském náměstí přes rozsáhlé pozemky v Praze-Lipencích nebo kolem Chebu. Jak říkají, většinou sehrávají úlohu psychologů a mediátorů, cílem je dohoda a spokojenost obou stran. Převzít pozici jedné ze stran a domluvit se s druhou. Vyplatit, nebo společně prodat. Ne vždy je to možné a některé případy končí soudní bitvou.

Hledá ji policie, válčí s manželem a teď poprvé promluvila. Odrazili jsme nepřátelský nájezd, říká dědička z kauzy Karsit

5. 2. 2026 ▪ 7 min. čtení

Jak jste se dali dohromady?

Diblík: Potkali jsme se na restrukturalizaci jedné významné církevní neziskové organizace. Měla vážné potíže, protože tam byli lidé, kteří zkrátka nedělali dobře svoji práci, a ztrácelo se tam velké množství peněz. Já měl na starosti právo a Radek jako zkušený finančník zaštiťoval ekonomickou stránku projektu. Zaujalo mě, že za to nežádal odměnu, i když to byla náročná práce na několik měsíců.

Švec: Byla to hodně intenzivní práce. Bylo potřeba zrevidovat procesy, některé lidi poslat domů, přivést nové. Ale oba jsme se na tom podíleli rádi.

Diblík: A myslím, že nám to tehdy oběma vážně sedlo. Proto jsem s Radkem začal nejdříve spolupracovat jako advokát, až se objevila jedna příležitost koupit část činžovního domu na Vinohradech.

O co šlo?

Diblík: Šlo o spor spolumajitelů velké nemovitosti, který blokoval všechny strany. Šel jsem s tím nakonec za Radkem, co tomu říká. To jsme si ještě vykali. Líbilo se mu to a navrhl, abychom to šli koupit spolu a o výsledek se podělili. Radka jsem tím trochu vytáhl z jeho rentiérské nory.

Co vás na projektu zaujalo, že jste se nechal z té nory vylákat?

Švec: Nejzajímavější na tom bylo to, že podstatou nebylo jen koupit něco levně a pak to prodat o 20 procent dráž. Šlo o to vyřešit poměrně složitou majetkovou a vztahovou situaci. Což se nám podařilo.

Takže tam bylo více majitelů a vy jste jednoho vyplatili a následně vykoupili i druhého majitele. To se stalo takovým vašim modus operandi, je to tak?

Švec: Bylo to poprvé, co jsme do takové situace vstoupili. Byly tam dvě rodiny, které se dlouhé roky nedokázaly dohodnout prakticky na ničem. A mě na tom fascinovalo, jakým způsobem Honza dokáže takové situace řešit, jak dokáže hledat shodu mezi lidmi. I já se vždy snažím odcházet od stolu s tím, že všechny strany jsou spokojené. To máme společné a zároveň se dobře doplňujeme.

A tady se to tedy povedlo?

Švec: Ano. Vyřešilo se to opravdu skvěle a vypořádalo ke spokojenosti všech. My jsme zjistili, že nás to oba baví, a chtěli jsme tento model opakovat. Protože nejen, že na tom můžeme něco vydělat, ale také vám to dává skvělý pocit, že se vám podařilo odblokovat situace, které jsou mnohdy zablokované po generace. Přicházíte s čistou hlavou, nenesete si křivdy minulosti, které v rodinách panují, a snažíte se nalézt spravedlivý model pro všechny strany.

Diblík: Hodnotu majetku, ať je to pozemek, nebo činžovní dům, můžete rozvíjet jedině ve stoprocentní shodě všech spoluvlastníků. To bývá největší háček a pro nás zároveň největší příležitost odpracovat to, v čem jsme dobří. Základ našeho přístupu je, aby to byl win-win model. Aby všechny strany pochopily, že v rámci dané situace dostávají spravedlivý díl majetku. A to je nejspíš i důvod, proč se k nám takové případy dostávají nejčastěji samy.

Kolik podobných případů máte za sebou?

Diblík: Začali jsme činžovními domy, bude to přes 20 projektů. Časem jsme se ale posunuli k velkým dědickým a spoluvlastnickým majetkovým situacím. Pro případy, kterými se zabýváme, je typické, že jde o nemovitosti zatížené vlastnickými, právními a vztahovými problémy, které blokují jejich potenciál.

Win-win model zní jako taková líbivá teorie. Ale v praxi musí být těžké sladit představy o tom, co je spravedlivé. Tu představu asi často musíte protistraně vnutit silou, třeba soudním sporem, ne?

Švec: Základním východiskem naší práce je potlačit iracionální emoce ve sporech, dávné rány a zášť a do diskuse přinést racionální pohled, který vede k maximálnímu zachování hodnoty majetku. Bývá to proces náročný, zdlouhavý a ano, v některých případech se bohužel nevyhneme ani soudům.

Diblík: Někdy se druhá strana rozhodne pro válku, pak se nedá nic dělat. Možností, jak situaci vyřešit, je celá řada, včetně soudního řízení, ale jedině dohoda přinese novou kvalitu, ze které mají užitek všichni.

Švec: Sporům prospívá, když do nich vstoupí někdo nový. Jsme trochu jako terapeut, který přetne emoční bloky. Vždy říkáme, že respektujeme všechny emoce a křivdy, které tu v minulosti byly, a zároveň že nehledáme odpovědi na to, kdo v minulosti tomu druhému více ublížil. Jde nám zejména o budoucnost a o to, aby majetek netrpěl minulostí a naopak rostl na své hodnotě. Abychom ho třeba společně prodali, nebo společně rozvíjeli, ale hlavně abychom se někam posunuli.

Můžete dát nějaký konkrétní příklad, třeba již uzavřeného sporu?

Diblík: Uvedu příklad historického domu číslo 1 na Malostranském náměstí, kde jsme koupili poloviční podíl od skupiny CPI. Dlouhé roky se nedokázali s vlastníkem druhé poloviny domluvit. Nám se to ke konci minulého roku po pár měsících podařilo a teď připravujeme pro dům nový příběh.

Švec: To je skvělý příklad. Trofejní nemovitost, perla, okolo které projdou miliony turistů každý rok, chátrá kvůli nefunkčnímu vztahu dvou majitelů. Místo, aby dům žil a zářil, neslouží nikomu. Když to ale vyřešíte, každému nabídnete spravedlivé východisko, vzniká nová kvalita a otevírá se cesta najít někoho, kdo se domu ujme, zrekonstruuje ho a dá mu nový život, který si zaslouží.

Takže ho chystáte k prodeji, nebo jej budete dlouhodobě držet a třeba i sami developovat?

Švec: Naší strategií není držet nemovitosti dlouhodobě. Na to jsou vhodní jiní investoři. Náš model spočívá v tom, že umíme najít výjimečné příležitosti, vyřešit je, vykoupit a zvýšit jejich hodnotu tím, že odpracujeme všechny právní, smluvní, technické a další aspekty, abychom naplno otevřeli jejich potenciál. Jindy to může být třeba územní rozhodnutí, stavební povolení nebo i nějaká stavební úprava. Máme bytový dům v Praze 8, který přestavujeme sami, ale to je spíše výjimka. V případě domu na Malostranském náměstí šlo v první řadě o scelení vlastnictví a nyní pracujeme na přípravě domu pro nového investora. Zaznamenali jsme velký zájem, nebudeme ale s prodejem pospíchat a budeme si kupce pečlivě vybírat.

Malostranské náměstí je tedy dnes váš vlajkový projekt?

Švec: Je jednou ze čtyř velkých akvizic loňského roku v celkovém objemu kolem čtyř miliard korun. Určitě je to hezký příklad toho, že jdeme do věcí, kterých se ostatní bojí nebo si s nimi nevědí rady, a dokážeme je úspěšně rozplést.

Dobře, ale asi ne všude se vyhnete soudům a použití síly. Je i to součást vašeho obchodního modelu?

Diblík: V některých situacích samozřejmě není jiná možnost než nechat rozhodnout soud. Ze všech spoluvlastnických případů, které jsme dosud řešili, jsme tři převzali se soudním sporem. Ačkoli soudní spory sami nevyhledáváme a nechceme je začínat, nemusíme se jich díky špičkovému právnímu zázemí bát.

Možná by se dalo říct, že jste takoví lidštější flipaři…

Švec: Takzvaní flipaři používají sílu a nátlak. Spekulují, kupují podíly jako nástroj vydírání. Ale tlak vyvolává protitlak. Není to vůbec efektivní, a už vůbec ne etický způsob. Náš přístup je pravým opakem, to bych rád zdůraznil. Náš modus operandi je spravedlivá dohoda a v naprosté většině případů se nám daří ji nacházet. To je podle nás jediná správná cesta.

Další škatulka by mohla být třeba litigace, tedy financování soudních sporů, něco, co dělá třeba LitFin nebo Natland. Není tam nějaká podobnost?

Diblík: Soudní spory nevyhledáváme. Jdeme vlastní cestou, která se nám osvědčila. Máme silné právní i finanční zázemí, know-how a výjimečný tým. Zároveň věříme, že se nám daří dosahovat dohod právě i díky tomu, že této naší převahy nezneužíváme.

Švec: Se všemi našimi bývalými spoluvlastníky máme přinejmenším korektní vztahy, někteří z nich jsou dnes dokonce našimi investory.

Takže cíleně nekupujete pohledávky a skrze ně se nesnažíte dostat k nějakému aktivu.

Švec: Ne. Jdeme do situací, kde je nějaký emoční problém mezi lidmi, kteří se znají. Není to anonymní byznysový souboj. Naše řešení je vlastně primárně psychologické tam, kde je majetek v zajetí vztahů.

Diblík: Říká se, že majetek rozděluje. Ale nemusí to tak být. Když se zvolí vhodný právní rámec a nastaví role jednotlivých aktérů, může majetek naopak spojovat. Moji rodiče před 40 lety s několika dalšími rodinami opravili faru v Orlických horách, kterou nakonec společně koupili do spolku. Teď je tam třetí generace lidí a ta fara dodnes všechny spojuje. My tento model kopírujeme, opravujeme opuštěné fary a dáváme je k dispozici komunitám, skautům a rodinám s dětmi, které třeba nemají vlastní chalupu a nemohou si dovolit drahý pronájem na společná setkávání.

Chápu to správně, že v sobě máte křesťanské DNA? Ovlivňuje vás to v byznysu?

Diblík: Já z tohoto prostředí pocházím. Takže ano, vychází z toho přirozeně i naše byznysové hodnoty, o které se opíráme.

Jak číst vaše spojení s advokátní kanceláří Havel & Partners? Máte nějaké vlastnické propojení?

Diblík: V této kanceláři jsem strávil přes 10 let života, polovinu z mé kariéry advokáta, hodně se toho naučil a získal mnoho přátel. Přirozeně jsme v kontaktu, ale majetkově propojení nejsme. Z více než stovky projektů, které aktuálně máme, s námi ve dvou spoluinvestují někteří z partnerů Havel & Partners. A jsme jejich velký klient.

Švec: Máme víc dodavatelů právních služeb. Havel & Partners budou zřejmě největší, ale nejsou jediní. Na každou oblast si vybíráme vždy ty nejlepší.

Jak se tedy financujete? A můžete jmenovat hlavní investory?

Švec: Máme aktiva za necelých sedm miliard korun, která financujeme několika způsoby. Část jsou naše vlastní peníze, část jsou peníze našich koinvestorů z okruhu friends & family. Je to kolem deseti českých podnikatelů a rodin. Pak samozřejmě banky a také vydáváme dluhopisy ve spolupráci se společností Conseq.

Jak velký je objem vydaných dluhopisů?

Švec: Aktuálně asi za 1,3 miliardy korun v emitovaných dluhopisech. Naše pozemkové dluhopisy se umisťují vysoko v různých hodnoceních. Jsou velmi dobře zajištěny. Vedle toho také aktuálně uvažujeme o založení investičního fondu zaměřeného na dědické a složité spoluvlastnické situace, abychom otevřeli dveře dalším investorům. Je jasné, že s generační obměnou ve firmách a podnikatelských rodinách bude komplikovaných dědických situací přibývat.

Jaké jsou vaše výsledky, ziskovost pro investory?

Diblík: U činžovních domů jsme v minulém roce našim investorům doručili zhodnocení kolem 13 procent, což je u nemovitostmi zajištěné investice výsledek, se kterým jsme spokojení. Potvrzuje nám to, že hledání shody, trpělivost a ochota spravedlivě se dělit se vyplácí.

Některá jména vašich významných investorů neuvedete?

Diblík: Jádro našich investorů tvoří naši přátelé a blízcí. To se dá ostatně říct i o Spolumajitelích jako takových, o našem týmu a spolupracovnících. Naše setkání s Radkem je součástí příběhu, který zdaleka není jen o nás dvou, ale to by bylo na samostatné povídání.

Rekrutuje se okruh vašich partnerů třeba z komunity, kterou jste potkal v Enernu?

Švec: Enern byl zaměřený na start-upy, byla to skvělá doba, ale postupem času jsme se rozinvestovali každý trochu jiným směrem, propojení nejsme. Ale je pravda, že se občas na některých projektech se stejnými investory potkáme.

Já jsem na vás narazil v třaskavé rodinné sáze kolem skupiny Karsit. Dá se k tomu za vás něco říci?

Švec: Je to momentálně jedno z největších a jistě nejtřaskavější dědické řízení v Česku, které samozřejmě sledujeme. Obzvlášť v tomto případě platí, že spravedlivá dohoda je jedinou cestou k záchraně rodinného majetku, který nyní taje před očima.

Tak zkusme nějaké projekty, kde můžeme být konkrétní. Dalším velkým projektem jsou pozemky kolem Chebu. Jak jste se k nim dostali?

Švec: Pětice kolegů podnikatelů od revoluce skupovala zemědělskou půdu na Chebsku. Během těch let se jim podařilo dát dohromady přes 2100 hektarů pozemků. Byla to největší spolumajitelská situace fyzických osob v České republice. Bohužel po čase si přestali rozumět a to majetek na roky prakticky zablokovalo. Nám se podařilo domluvit se postupně se všemi. Nebylo to snadné, nakonec ale byli všichni spokojení.

Za kolik jste pozemky vykupovali? Alespoň řádově?

Diblík: Akvizice byla o desetimístné částce. I tady platí, že hodnota majetku zatíženého sporem mezi spoluvlastníky je o desítky procent nižší. S tím pracujeme nejen jako s vyhlídkou zisku, ale také jako s prostorem pro vyjednávání a vstřícné kroky. Scelení vlastnictví byla první fáze, teď nás čeká velký kus práce na odemčení potenciálu tohoto portfolia – podrobná analýza, jednání s pachtýři a se zájemci o dílčí pozemky, dokoupení dalších smysluplných pozemků, jednání s místními samosprávami a tak dále.

Takže dnes vlastníte všech 2100 hektarů? Jaké plány s pozemky máte?

Švec: Ano. Na většině se bude dál hospodařit, ale část bychom určitě chtěli rozvíjet směrem k potenciální výstavbě. Jsou tam pozemky s ložisky vhodnými pro těžbu štěrkopísků nebo kaolinu, lokality vhodné pro výstavbu větrných elektráren, je to pestré. Chebsko je velmi živé, v sousedství tam bude stát nová průmyslová zóna, kam nyní přichází významný investor. Potenciál je obrovský.

Trochu kontroverzně vypadalo vaše působení v pražských Lipencích. Jak jste se k tomu dostali?

Diblík: Začalo to odkoupením třetinového podílu majetku po tamním šlechtickém rodu, takže jsme nějakou dobu spoluvlastnili třeba Zbraslavský zámek, velkotržnici v Lipencích a další nemovitosti v okolí. Po nějaké době se nám podařilo provést vypořádání se spoluvlastníky, v rámci kterého nám zůstaly pozemky v Lipencích, Jílovišti, na Zbraslavi a okolí, které byly po desetiletí zablokované komplikovanými vztahy mezi rodinnými větvemi.

Proti vašim plánům na výstavbu se ale postavilo vedení Lipenců. Jak vypadá situace nyní?

Švec: My jsme se všemi zastupiteli Lipenců a zástupci veřejnosti seděli několik měsíců a vymýšleli, jak a co by se v Lipencích dalo udělat. Chodili nám přednášet lidé z Institutu plánování a rozvoje, urbanisti, krajináři, architekti. Naslouchali jsme odborníkům, jak rozvoj Lipenců uchopit. A když se tato participace chýlila ke konci, část z místních se toho chopila politicky, vyvolali referendum a zcela uzavřeli debatu a jakoukoli možnost tam něco kvalitního postavit.

Diblík: Přitom všichni odborníci vám řeknou, že je to typické území vhodné na rozvoj. I místní cítí, že Lipence nutně potřebují rozvoj, je tam nedostatek občanské vybavenosti, lidé se nemají ani kde sejít. Dala by se tam vytvořit krásná živoucí městská část.

Takže se v Lipencích stavět nebude?

Švec: Zastaví se současné stavební pozemky, na nich vzniknou rodinné domky, možná menší bytové domy, ale je škoda, že k nim nevznikne navazující infrastruktura a zázemí, které si ta obec zaslouží. Uvidíme, jak se to vyvine. Někdo se musí zamyslet nad koncepcí rozvoje celé městské části.

Diblík: Byla to pro nás určitá zkušenost. Asi jsme byli trochu naivní. Přišli jsme s nabídkou participace a byli jsme připravení přispět daleko nad rámec povinných kontribucí. Nakonec to politicky zablokovali lidé, kteří přímo sousedí s plochou ideální pro výstavbu, učebnicové NIMBY (Not In My BackYard – Ne na mém dvorku). Je jasné, že rozvoj toho území přijde. Praha roste a kde jinde by měla růst než na takovém území. Proto jsme to chtěli udělat bez otálení, kvalitně a velkoryse.

Ještě nějaký projekt byste vypíchl?

Diblík: V Brně na Konečného náměstí jsme koupili soubor pěti secesních činžovních domů stavitele Františka Pavlů. Je to pětidomí, které potřebuje celkovou rekonstrukci i nové uspořádání nájemních a právních vztahů. Pracujeme na tom, abychom odemkli potenciál tohoto brněnského unikátu.

Také jste přebírali projekt od J&T na Petřinách. To byla trochu specifická operace?

Švec: To ano. Jde o budovu Atrium, kterou jsme loni koupili. Zde nešlo o dědickou situaci, ale spíš jsme řešili narušené vztahy mezi developerem a městem. Místní měli pocit, že J&T nenaplnilo původní záměr stavby, která měla být určena zejména pro studenty. Developer jej de facto splnil, navíc velkou část nájemníků dnes tvoří právě studenti, ale i tak vůči projektu zůstala negativní emoce veřejnosti. Ačkoli se na nás nevztahuje žádná povinnost kontribucí, protože jsme koupili hotový a zkolaudovaný dům, nabídli jsme městské části a místnímu spolku prostor pro vznik komunitního centra.

Diblík: Investice do vztahů je pro nás i v tomto případě součástí nákladů a klíčem ke dlouhodobému zhodnocení. Celé nám to dává velký smysl a i díky tomu nás společná práce tolik baví a naplňuje.