Podle odborníků sdružených v Prague Research Foru se objem kancelářské výstavby ke konci druhého pololetí meziročně zvýšil o 47 procent a přesáhl 216 tisíc metrů čtverečních nových ploch. Praha tak dosáhla hranice 3,75 milionu metrů čtverečních kanceláří k pronájmu. Přispěly k tomu dvě budovy dokončené ve druhém čtvrtletí – v Praze 8 dostavěl developer Crestyl svoji budovu Dock In Five, která je součástí administrativního komplexu budov Dock a nabízí více než 20 tisíc metrů čtverečních, v Praze 5 se pak otevřela Košířská brána, pod níž je jako developer podepsána Košířská Brána s.r.o. ze skupiny RS GROUP. V ní se nachází 2200 metrů čtverečních nových kancelářských ploch.
Do konce roku se podle Prague Research Fora ještě čeká dokončení šesti projektů o celkové ploše 28 800 metrů čtverečních. Dalších 216 tisíc čtverečních metrů kanceláří s plánovaným dokončením v letech 2023 až 2024 se staví. Většinu nabídky pražských kanceláří přitom tvoří budovy třídy A.
Kanceláře v centru za rekordní nájemné
Kromě celkového objemu kancelářských ploch v Praze rostou i ceny za pronájem. V nových projektech v prémiových lokalitách dokonce atakují hranici 26 eur za metr čtvereční a měsíc.
„Meziročně nájemné vzrostlo o 18 procent a i v dalších obdobích očekáváme růst,“ říká Andrew Peirson, výkonný ředitel JLL, a dodává, že růst stavebních nákladů má jasný dominový efekt na nové projekty, jejichž životaschopnost nyní vyžaduje zvýšení nájemného o 10 až 15 procent oproti stavu před pouhými 18 měsíci.
Přes rostoucí nájemné však v hlavním městě zůstává stabilní podíl neobsazených ploch, který se stejně jako v letošním prvním čtvrtletí udržel na 8,4 procenta. Celkem se v druhém čtvrtletí pronajalo téměř 124 tisíc metrů čtverečních kanceláří, což je sice o jednotky procent méně než v předchozím kvartále, meziročně se však jedná o významný nárůst o 41 procent.
Výše nájemného vzrostla také v Brně a Ostravě, a to na 16 až 16,50, respektive na 13 až 13,50 eura za měsíc. A zatímco v moravské metropoli meziročně rostla také poptávka, a to o více než čtvrtinu, v Ostravě se hluboce propadla.
V Brně je aktuálně ve výstavbě osm projektů, v Ostravě běží výstavba jediného objektu – projektu Organica, s jehož dokončením se počítá v příštím roce.
Volných skladů k pronájmu je stále nedostatek
Trend růstu nájemného se týká i dalších segmentů realitního trhu, a to především logistiky a industriálu. V létě překročil objem průmyslových ploch k pronájmu magickou hranici deseti milionů metrů čtverečních. Obrovský boom poptávky v tomto segmentu však způsobil, že podíl volných hal klesl na rekordní úroveň ve výši jednoho jediného procenta. Nájemci tak v některých lokalitách nemají z čeho vybírat a jediná cesta k novým prostorám vede přes velké kompromisy.
V důsledku velké poptávky a nedostatečné nabídky volných skladů k pronájmu vyrostly ceny v nejlepších lokalitách až k hranici osmi eur za metr čtvereční za měsíc. Přitom ještě v roce 2018 se pohybovaly mezi 5 až 5,50 eura.
Turisté stále chybí
Podle dat ČSÚ se cestovní ruch kvůli pandemii koronaviru a souvisejícím restrikcím stal jedním z nejvíce zasažených sektorů národního hospodářství. Nepříznivé dopady se výrazně podepsaly i na výsledcích za jednotlivé regiony, přičemž zcela nejvýraznější pokles zaznamenala Praha. Zde se nejvíce propadla poptávka generovaná zahraniční a byznys klientelou.
A i když se do Česka turisté pomalu vrací, jejich počty ani zdaleka nejsou na úrovni roku 2019.
„Dostali jsme se do absurdní situace, kdy cena za sklad v Praze dosahuje stejné výše jako nájemné v nákupním parku mimo hlavní město,“ říká Ferdinand Hlobil, odborník na průmyslové nemovitosti a jednatel společnosti FH+ real estate. „Nájemné mimo prémiové lokality je pochopitelně nižší, je však nutné brát v potaz, že v ceně nájemného nejsou zahrnuty servisní poplatky ani platby za energie. Dá se očekávat, že i ty dále porostou,“ upozorňuje Hlobil.
Ačkoliv jen ve druhém čtvrtletí přibylo na trhu téměř 200 tisíc metrů čtverečních moderních průmyslových ploch, většina nových projektů však již zná své budoucí nájemce a rychlý přírůstek ploch se tak na celkové neobsazenosti příliš neprojeví. A o spekulativní výstavbu s ohledem na ekonomickou nejistotu developeři příliš velký zájem nejeví.
Poptávka ze strany e‑commerce zvolňuje
Podle údajů společnosti 108 Agency v letošním druhém čtvrtletí poptávka po logistických areálech přesáhla 630 tisíc metrů čtverečních. „Naše analýza však naznačuje, že se začínají objevovat náznaky ochlazení. Snižuje se například zájem firem z oblasti e‑commerce. Za tím může mimo jiné stát rostoucí nájemné i klesající spotřeba domácností,“ říká Jakub Holec, ředitel 108 Agency.
Nižší zájem ze strany e‑shopů po období hektické expanze potvrzuje také ředitel portálu Sklady.cz Roman Kučera. „V porovnání s předchozími dvěma lety se celý letošní rok nese ve znamení poklesu. Z našeho pohledu dochází ke stabilizaci odvětví po jeho předchozím dynamickém růstu,“ vysvětluje situaci na trhu Kučera.
Také některé výrobní společnosti kvůli vysokým cenám energií, pohonných hmot a dalšího sortimentu omezují svou činnost. „Všímáme si, že významné množství velkých a středních společností odkládá rozhodnutí o relokaci nebo expanzi na další rok,“ říká Holec, podle něhož i na trh průmyslových prostor doléhá nejistý vývoj ekonomiky.
S tím souhlasí i Kučera. „Vzhledem k obavám z cen energií vidíme zvýšenou opatrnost ze strany klientů, někteří opravdu vyčkávají. Přesto poptávku stále vnímáme jako velmi silnou. Velký zájem přichází například od společností, které vyrábějí či distribuují fotovoltaické systémy a budují si jak výrobní, tak distribuční sklady,“ dodává Kučera.
Retail (zatím) bez velkých otřesů
Podle obratů a návštěvnosti uvedených ve studii poradenské firmy CBRE se zákazníci do obchodních center a kamenných prodejen vrátili a rádi nakupují. Neobsazenost regionálních nákupních center loni zůstala lehce nad čtyřmi procenty a tento segment se také obešel bez významné korekce průměrného nájemného. To meziročně vzrostlo o necelé jedno procento. Ovšem při zohlednění indexace klesla loni průměrná výše nájmu nově pronajatých prostor o více než osm procent.
Období pandemie ovšem zásadním způsobem změnilo nákupní zvyklosti. Češi i nadále rádi nakupují online, svůj nákup si však chtějí vyzvedávat osobně. Tím nutí obchodníky optimalizovat prodejní kanály a nabízet jejich kombinaci.
„Pokud lze zboží zakoupené online vyzvednout také v provozovně či v nedalekém nákupním centru, tři čtvrtiny lidí preferují vyzvednutí fyzicky. Mladí lidé, ač žijí hodně v online světě, také touží po osobním zážitku. Ostatní zákazníci zase spojí vyzvednutí zásilky s jinými nákupy nebo vyřízením potřebného,“ vysvětluje Pavel Urban, vedoucí správy obchodních center v CBRE.
Největší obavy obchodníků dnes vyvolává inflace, narušení dodavatelských řetězců nebo růst mezd. I přesto téměř tři čtvrtiny dotázaných dokonce plánují expandovat a výhledově otevírat nové pobočky, současně však chtějí uzavírat ztrátové prodejny.
Cena za hotelový pokoj se vrátila do doby před krizí
Poměrně rychlé oživení zaznamenává pražský hotelový trh. Podle údajů společnosti STR dosáhla letos v červnu obsazenost pokojů téměř 70 procent, zatímco před rokem to bylo necelých 20 procent. Pro představu, v červnu 2019 byly pražské hotely obsazeny z 86 procent.
Turisté jsou dnes ochotni za ubytování zaplatit stejné ceny jako v období před covidem, v průměru za celé hlavní město tak byla cena pražských hotelů na úrovni 106 eur za pokoj a noc. V červnu loňského roku přitom hoteliéři inkasovali o 45 eur méně.
„Nárůst tržeb za pokoj je oproti loňskému prvnímu pololetí obrovský, nejvyšší v celé Evropě. Částečně je to dáno tím, že v minulém roce patřila výkonnost pražských hotelů v evropském srovnání k nejhorším. Jak jsme ale předvídali, jednalo se jen o dočasnou situaci ovlivněnou převážně netržními faktory. Pouhý rok po zrušení protipandemických opatření průměrná dosažená cena za pokoj přesáhla hodnotu z doby před krizí a můžeme tak věřit, že pražský hotelový trh je na nejlepší cestě k brzkému zotavení,“ konstatuje David Nath, vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu v poradenské firmě Cushman & Wakefield.
Podle dat Českého statistického úřadu většina letošních zahraničních návštěvníků do Prahy přijíždí převážně z Německa, Slovenska, Spojeného království, Francie a Polska. Jejich počty ale zatím zdaleka nejsou na předpandemické úrovni. „Chybí také turisté z Asie, Ruska a Spojených států amerických. Ke zlepšení klíčových parametrů výkonnosti hotelů a uspíšení zotavení trhu bude potřeba jak další růst návštěvnosti z evropských zemí, tak také obnova turistiky ze vzdálenějších destinací,“ uvádí Nath.
Přilákat návštěvníky do Prahy by mohly pomoci i dva nové hotely, které se letos v centru metropole otevřely – Andaz Prague v bývalém Cukrovarnickém paláci a hotelovo‑rezidenční koncept The Julius. Na luxusní klientelu cílí i aktuálně renovovaný hotel Alcron na Václavském náměstí, který nově otevře pod názvem Almanac X Prague.
Nemovitosti výrazně zlevňovat nebudou
Živo je také na investičním trhu, kde se v prvním pololetí letošního roku uzavřely transakce v hodnotě 1,15 miliardy eur (cca 28 mld. Kč). Podle odhadu CBRE bude druhé pololetí zhruba stejně silné a celkové letošní investice budou, obdobně jako loni, atakovat hranici dvou miliard.
Stáhněte si přílohu v PDF
Podle Jakuba Stanislava, ředitele investic v CBRE, má trh potenciál na ještě větší výkonnost, ovšem poptávku brzdí nedostatek nových a kvalitních produktů na trhu. Současná situace se podle něj zásadně liší od finanční krize z roku 2008. Majitelé nemovitostí jsou dobře připraveni, mají finanční rezervy a nejsou nuceni prodávat. Ceny proto nebudou nijak významně klesat jako během minulé krize. „Pomyslné nůžky mezi kupujícími a prodávajícími jsou nyní rozevřené, obě strany mají odlišnou představu o ceně a hodně se vyjednává. Majitelé mají dostatek likvidity, takže si klidně počkají na výhodnější nabídku. Předpokládáme, že ke sbližování těchto očekávání dojde ke konci letošního roku a naplno se projeví počátkem toho příštího. Kupující si naplno uvědomí, že cena nebude atraktivnější – a trh se tak přikloní zpátky na stranu prodávajících,“ komentuje Jakub Stanislav.
Svého dna pravděpodobně dosáhly yieldy. Ty se sice momentálně pohybují na stejné úrovni jako loni nebo předloni, odborníci však počítají s jejich růstem.
Článek byl publikován ve speciální příloze HN Reality.
