Konec roku zpravidla znamená sčítání, bilancování a také pohled vpřed. Mnohem důležitější, a v nemovitostech to platí dvojnásob, je „dlouhé uvažování“ a sledování velkých trendů. Jaký je pohled Accolade jako středoevropského lídra průmyslových nemovitostí?
Na trhu nemovitostí v posledních několika letech panovaly příznivé časy. Jejich ceny letěly vzhůru umocněny pumpováním peněz centrálními bankami a obecně dostupnými levnými financemi. Letos se však inflační spirála roztočila naplno a peníze navíc podražují.
V rámci trhu průmyslových nemovitostí v Evropě aktuálně sledujeme dva proudy, které jdou proti sobě. Na jedné straně je to zvedání úrokových sazeb nejen v Česku, ale i na evropské úrovni. Tím pádem se objevuje tlak na růst yieldů, tedy výnosů z projektu. To ale také znamená kratší návratnost a ve výsledku možný pokles cen nemovitostí. Proti tomuto trendu ale jde výrazný růst cen nájmů průmyslových objektů, který naopak může vést k růstu cen nemovitostí. Do hry vstupují též inflační doložky, které lze vnímat jako účinnou ochranu investic a díky kterým se v našem případě daří z 80 procent inflační tlaky zmírňovat.
Dalším hlediskem, na kterém se toho dlouhodobě příliš nemění, je nedostatek skladovacích a výrobních prostor. V Česku je nyní přibližně jen jedno procento industriálních nemovitostí neobsazených. I přesto, že analýzy ukazují mírný meziroční pokles kondice v této oblasti, v našem fondu menší zájem nepociťujeme.
Co se týče výhledů do budoucna, lze reality z oblasti průmyslu, e-commerce a logistiky určitě označit za ty s optimističtější vývojovou trajektorií. Pandemie urychlila změnu ve spotřebitelském chování evropské populace, která je teď zvyklá v daleko větší míře nakupovat online. Tento trend logicky během posledních let ještě zvětšil hlad po halách ze strany logistických a e-commerce firem. A vzhledem k nejistotě ohledně funkčnosti zásobovacího řetězce a lhůt dodání zboží z jiných kontinentů se zvyšuje i podíl skladových zásob.
Sklady budoucnosti bez světla, tepla i lidí. Třídicí roboti od české firmy dokážou zaplnit haly až po střechu
Pro ně je následně potřeba více hal. A to nejen v oblasti e-commerce, jež má stále velký potenciál růstu, ale i v oblasti výroby, kde nikdo nechce přerušit provoz kvůli nedostatku součástek a dalších vstupů. Všichni chtějí mít dostatek zboží, náhradních dílů, potravin, aby mohli spotřebitele zásobovat. Jistota tak pomalu vytlačuje více než padesát let budovaný model just in time, tedy objednávek podle zájmu zákazníků, který byl postaven na extrémní efektivitě, funkčnosti zásobovacího řetězce a nízkém počtu skladových zásob.
V posledních letech jsme svědky celkem zřetelné deglobalizace v podobě stahování výroby blíž k odběratelům. Potřeba vyrábět a skladovat přímo v Evropě kvůli jistějším dodávkám je navíc jen jednou stranou motivace. Tou druhou je zásadní poslání snižovat uhlíkovou stopu. Vyšší důraz na udržitelnost jako takovou a napříč celou společností je naprosto nepopiratelný. Přidala se k němu také pragmatická reakce na válku na Ukrajině, kdy Evropa nechce být závislá na ruské ropě a plynu.
Dalším výrazným procesem v průmyslových parcích, ovlivňujícím rozhodování nájemců, je tlak na robotizaci a automatizaci. Nájemci do této oblasti často investují miliardy korun. A to se netýká jen výroby, ale i e-commerce, která výší investic v řadě případů předčí průmysl. Toto uvažování se logicky promítá do dob pronájmu. Čím vyšší míra investice do pronajatých prostor, tím hůře se odchází.
Nesmíme opomenout ani tradiční retail, který je také výrazným zdrojem poptávky po halách. Nyní pozorujeme odpověď velkých maloobchodních značek a řetězců na jejich online konkurenci. Chtějí také perfektně zvládnout logistiku a z online prodejů si ukrojit maximum.
Co přesně nás v nadcházejícím roce čeká? Dovolím si tvrdit, že v rámci komerčních nemovitostí jsou prémiové parky s nájemci z oblasti průmyslu, logistiky a e-commerce těmi šťastnějšími.
Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.
