Realitní fondy vstupují do optimistického roku. Ubude jim konkurence a zlevní úvěry

Výkonnost realitních fondů se ve třetím čtvrtletí loňského roku stabilizovala. Ačkoli doba, kdy střadatelům zhodnocovaly vklady o desítky procent, je minulostí, stále umí značná část trhu nabídnout zajímavé výnosy. Ty v některých případech překračovaly i deset procent za dvanáct měsíců. Realitní trh by se měl v letošním roce postupně zotavovat z problémů, kterým čelil loni. Úvěry začnou zlevňovat, měly by se objevovat nové investiční příležitosti a s poklesem úrokových sazeb očekávají manažeři fondů i realitní poradci přísun dalšího kapitálu od investorů.

„Nemovitostním fondům se blýská na lepší časy. Nejen díky pohybu na straně stávajících vlastníků nemovitostí uvažujících o prodeji, ale také díky konci konkurence v podobě bankovních spořicích účtů s garantovanými výnosy kolem šesti procent. Podle mého realitní fondy letos čeká oživení zájmu drobných investorů,“ říká Jakub Holec, výkonný ředitel poradenské společnosti 108 Real Estate.

Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Češi si je oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních nástrojů nabízely zajímavé výnosy. Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle toho, po jaké době chce člověk své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.

Data o realitních fondech sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE. Základním kritériem pro zařazení fondu do žebříčku TOP realitní fondy je možnost veřejné nabídky podílových listů či investičních akcií jednotlivých fondů.

Rozhovor

Retail parky ustojí i nástup online supermarketů. Další zlevnění komerčních realit nepřijde, říká partner fondů ZDR Latuske

11. 1. 2024 ▪ 7 min. čtení

V kategorii pro takzvané kvalifikované investory (FKI), kteří jsou schopni investovat alespoň milion korun, byl v loňském třetím čtvrtletí nejvýnosnější fond Realia Fund zaměřený hlavně na retail parky. Za dvanáct měsíců dosáhl zhodnocení 15,2 procenta. Retailové fondy, tedy ty určené drobným střadatelům investujícím pravidelně například stovky korun, jsou více regulované. Jejich výnosy tak bývají nižší. Největší zhodnocení nabídl rezidenční fond Mint, který doručil výsledek 9,8 procenta.

Fondy zahrnuté do žebříčku mají portfolia v souhrnné hodnotě okolo 170 miliard korun. Meziročně jej tak dokázaly navzdory poklesu cen nemovitostí navýšit asi o desetinu. „Hodnota nemovitostního portfolia českých fondů stále roste, což je dáno i novými akvizicemi v daném období,“ říká David Mazáček, ředitel ISTI.

Ani pokles výnosnosti v první polovině loňského roku navíc Čechy neodradil od toho, aby do realitních fondů ukládali své peníze. Počet investorů stoupl ke konci září asi o 10 tisíc na více než 340 tisíc. Tempo tak bylo podobné jako v předešlých kvartálech. Dalšímu zájmu by mohl nahrát nejen zmíněný očekávaný pokles úroků na spořicích účtech, ale například také možnost odkládat si peníze na penzi v rámci takzvaného Dlouhodobého investičního produktu. Tedy nástroje, kterým chce vláda vytvořit potenciálně výnosnější alternativu ke klasickému důchodovému spoření.

Fondům se také otevře možnost nových investic. Realitní trh by měl postupně rozmrzat s tím, jak začnou zlevňovat úvěry. „Už nyní vidíme významné oživení a posilování důvěry v realitní trh. Očekávám, že rok 2024 bude po několika podprůměrných letech z hlediska investic zlomový, hlavně v jeho druhé polovině. Spousta prodávajících již vystřízlivělo a zjistilo, že pokud chtějí prodat, musí svá očekávání korigovat,“ domnívá se Holec.

Podle Zdenky Klapalové, jednatelky poradenské společnosti Knight Frank, je český realitní trh v dobré kondici. Stabilní dvouciferné výnosy realitních fondů, na něž byli investoři zvyklí před vypuknutím války na Ukrajině a inflací, však zatím očekávat nelze. „Dvouciferné výnosy fondů nepokládám v letošním roce za pravděpodobné. Nicméně investice do realitních fondů jsou z dlouhodobého hlediska velmi dobrou finanční strategií, a není tedy nutné, aby vykazovaly takto atraktivní výnosy,“ domnívá se Klapalová.

Fondy podle ní mohou svoji výkonnost posílit například efektivní správou nemovitostí, skladbou portfolia nebo investiční politikou. Zároveň doporučuje stabilizovat portfolio nájemců, což majitelům budov umožní navyšovat příjmy o inflaci na základě doložek ve smlouvách.

Právě to byl jeden z důvodů, proč se i v loňském roce dařilo fondům zaměřeným na maloobchod, například na provoz takzvaných retail parků. Tato menší centra poblíž měst, kde má každá prodejna svůj vlastní vchod ze společného parkoviště, navíc těžila ze zaměření na prodejny zlevněného zboží. A během přeceňování neprošla tak silným poklesem hodnoty jako jiné nemovitosti. „Ke korekci došlo i u nás, ale tím, že jsme byli schopni zvyšovat nájemné na základě doložek, jsme udrželi naši výnosnost,“ říká Roman Latuske, manažer fondů ZDR.

Podle poradců si retail parky svoji výnosnost a atraktivitu pro investory podrží i v letošním roce. Uklidnění by se mohl dočkat i sektor průmyslových nemovitostí, někdejší premiant, který však loni prošel dramatickým poklesem výkonnosti. Například největší fond Accolade, který dříve nabízel výnosy i přes 20 procent, doručil ve třetím kvartále 12měsíční zhodnocení dvě procenta. Obecně ale další kondici komerčních nemovitostí a tím i realitních fondů ovlivní především to, jak rychle se budou snižovat úrokové sazby.