Pětina smluv je u nás sjednaná v rámci DIP, říkají experti z nemovitostních fondů ZDR

Sazby v Česku i eurozóně klesají a trh komerčních nemovitostí rozmrzá. „Přesunujeme se pomalu do situace, kdy už se daří nacházet průnik mezi tím, za kolik jsou prodávající ochotni prodávat a za kolik nakupující nakupovat,“ říká Radek Hladký, jenž má v ZDR Investments, pod něž spadají tři nemovitostní fondy, na starost vyhledávání a strukturování nových akvizic. S poklesem sazeb na spořicích účtech pak zároveň do nemovitostních fondů přitékají nové peníze.

„Za všechny tři naše fondy představuje meziroční nárůst 40 procent. Očekáváme, že jakmile sazby na většině vkladových produktů klesnou do pásma dvě až tři procenta, tento nárůst ještě zesílí,“ říká Roman Latuske, jenž se věnuje rozvoji byznysu ZDR Investments. Mluví také o tom, že každá pátá smlouva je uzavřená v rámci dlouhodobého investičního produktu (DIP). Zmiňuje i aktivní vyjednávání s penzijními společnostmi, které by mohlo vyústit v možnost investovat do nemovitostních fondů i skrze doplňkové penzijní spoření.

Dotkly se vás nějak povodně, které se prohnaly i oblastmi, kde máte nemovitosti?

Roman Latuske (RL): Naštěstí jsme žádné nemovitosti pod vodou neměli, maximálně šlo o omezení přístupu k některým z nich. Už před samotnou akvizicí si vždy hlídáme, aby nebyl daný objekt vystavený velkému riziku vytopení. Na Litoměřicku sice máme jednu nemovitost, která je v záplavové zóně, ale je postavená na náspu a oproti okolí vyvýšená.

Když se zeptám obecně, jaký dopad na investory by mohla mít situace, kdyby došlo k vytopení nějaké nemovitosti?

RL: Investoři by takovou situaci nepocítili, protože pojištění pokrývá jak škody na majetku, tak ušlý příjem z pronájmu.

Když se zaměříme na vaše dva nejstarší fondy, tak ten určený pro kvalifikované investory (ZDR FKI) je za posledních 12 měsíců svým výnosem nad dlouhodobým průměrem. Naopak fond zaměřený na drobné střadatele (ZDR Public) je pod ním. Čím je tento rozdíl daný, když mají oba fondy stejnou investiční strategii?

RL: Průměrné výnosy jsou dlouhodobě nadstandardní oproti našemu cíli, který je v případě FKI sedm až devět procent ročně a u Publicu mezi pěti až sedmi procenty. Nadprůměrné výnosy byly v minulých letech ovlivněny také tím, že díky vysokému podílu potravinářů a prodejen zboží denní potřeby se našim retail parkům velmi dařilo například i v době covidu, kdy jiná centra zůstávala z větší části zavřená. Naše smlouvy se navíc neodvíjí od obratu, ale jde o fixní částky nájemného, které se navyšují díky inflačním doložkám. V roce 2022 a 2023 jsme tak měli nadstandardní růst příjmů z nájmů. V letošním roce se dostáváme výnosově do normálu. Stále ale zůstáváme v pásmu cílených výnosů, nikoliv pod nimi. 

Radek Hladký (RH): Lehce nižší výkonnost fondu Public oproti nadstandardnímu dlouhodobému průměru je pak dána vyššími nároky na držení hotovosti, jejíž úročení se oproti loňsku snížilo kvůli poklesu sazeb. Poměrně velkou část fondového kapitálu jsme drželi v hotovosti vyčleněné na akvizice, které jsme realizovali v srpnu. Dále probíhají investice do fotovoltaiky na střechy a dostavba některých objektů, což se pozitivně projeví na výnosu v následujících obdobích. Průměrný výnos z nájmu u stávajícího portfolia nemovitostí je konzervativních 7,38 procenta.  

Jak se chovali v poslední době investoři? Když viděli, kolik vynáší spořicí účty, neutíkali?

RL: Během posledního roku a půl, kdy byly vysoké úrokové sazby, jsme nezaznamenali ani jediný měsíc, kdy by odliv financí z našich fondů převýšil jejich příjem. Samozřejmě ale přítok nových peněz zpomalil. Když nemovitostní fond dokáže nabídnout výnos pět až sedm procent – a to stejné vám poskytnou banky na spořicím účtu –, tak se není čemu divit. Nicméně v posledních měsících s výrazným poklesem úroků na spořicích účtech už je situace jiná a přítok peněz zesiluje. Za všechny tři naše fondy představuje meziroční nárůst 40 procent. Očekáváme, že jakmile sazby na většině vkladových produktů klesnou do pásma dvě až tři procenta, tento nárůst ještě zesílí.

Jak byste nyní popsali situaci na trhu komerčních nemovitostí?

RH: Úrokové sazby jak v České republice, tak v eurozóně klesají, což pomáhá stabilizaci cen nemovitostí. Přesunujeme se pomalu do situace, kdy už se daří nacházet průnik mezi tím, za kolik jsou prodávající ochotni prodávat a za kolik nakupující nakupovat. 

Byl nízký počet transakcí důvodem, proč se sice výnos nemovitostních fondů v důsledku růstu úrokových sazeb snížil, ale nebylo to nijak dramatické? Zajímá mě to z pohledu, jestli zamrznutí nebylo pro fondy výhodné, protože pak je těžké nějak přecenit portfolio, když na trhu neprobíhají skoro žádné transakce.

RH: Platí, že třeba v Německu se pokles cen nemovitostí propsal rychleji, protože tam probíhá více transakcí. Důvodů, proč je situace v Německu jiná než například v Česku, je více. Nelze ale tvrdit, že konkrétně v našem segmentu retailových parků by se v Česku ještě loni nic nedělo. My jsme tehdy tři nemovitosti dokonce prodali, a to nakonec za vyšší částky, než jsme původně očekávali. Poskytlo nám to mimo jiné právě informaci, že ocenění našeho portfolia je v pořádku a odpovídá tržnímu prostředí.

A jak jste na tom transakčně v letošním roce, potenciálně v příštím?

RL: Měli jsme sedm nákupů, tedy poměrně standardní rok. Akvizicemi jsme posílili portfolia všech tří našich fondů. Na začátku roku jsme měli portfolio v objemu 13,4 miliardy korun, nyní jsme na 14,6 miliardy. Čtyřicet procent portfolia tvoří Česko a zbytek jsou ostatní trhy. Do konce roku máme ještě několik akvizic naplánovaných, celkově cílíme na objem 15 miliard. 

RH: Významným krokem byl letošní vstup na slovinský trh, kde jsme koupili tři prodejny potravin s doprovodným diskontem. Slovinsko se tak stalo již šestou evropskou zemí, kde působíme. Nyní se chystáme dokončit akvizice v zemích, kde už působíme. Je ale možné, že příští rok vstoupíme na další trh.

Bude to Polsko, nebo Maďarsko?

RH: Polsko je sice ekonomicky perspektivní, ale abychom vstoupili na daný trh, tak potřebujeme mít splněno poměrně hodně kritérií a mít na místě silného partnera, a to zde neplatí. Do Maďarska se určitě nechystáme. Zatím jméno země, kterou máme dále v hledáčku, neprozradíme.

Ve kterých zemích, kde působíte, jsou aktuálně nejvyšší yieldy?

RH: Nejvyšší výnosnost je v Chorvatsku a ve Slovinsku. Následuje Slovensko a Česko. Rakousko má o něco nižší výnos než Česko. Nejnižší je v Německu. 

Financujete se primárně v eurech?

RH: Ano, podíl financování v eurech aktuálně přesahuje 80 procent.

Jaké očekáváte výnosy v následujícím roce a co je primárně potáhne?

RL: U nás je od prvopočátku hlavní zdroj výnosu inkasovaný nájem. Výnosy očekáváme u FKI fondu mezi osmi a 8,5 procenta, u Publicu mezi šesti a 6,5 procenta a u našeho nejmladšího fondu Industrial kolem sedmi procent. 

Jak dlouhé máte nájemní smlouvy?

RL: Zůstatková délka nájemních smluv se u nás drží nad šesti lety, a to i ve chvíli, kdy máme v portfoliu 69 nemovitostí za téměř 15 miliard korun a 552 nájemních smluv. Za celých sedm let máme téměř 100procentní retenci nájemců a aktuální obsazenost 99,3 procenta. Čím vyšší je zůstatková délka nájemních smluv, tím lépe pro investora, zejména když za výnosem stojí primárně nájemné.

Nejsou tak dlouhé smlouvy naopak nevýhoda? Když nastane na trhu nějaká změna, tak nemůžete tak rychle zvýšit nájmy.

RH: To je chiméra, která se komunikuje na trhu v jiných segmentech než v tom našem. Nefunguje to tak, že přijdete za nájemcem a myslíte si, že ho donutíte platit výrazně více. 

Kdo jsou vaši nájemci?

RL: Dvě pětiny ploch si pronajímají potravinářské řetězce jako Billa, Penny, Interspar nebo Albert. Pak máme mezi nájemníky diskontní řetězce jako Pepco, Kik, Jysk nebo třeba Action. Zákazníci u nás najdou vše, co potřebují pro každodenní nákupy, takže významné zastoupení mají například i dm drogerie a Teta, dále prodejny elektro, lékárny či krmivo pro zvířata Super zoo.

Z toho mi vychází, že váš nemovitostní fond by v rámci nemovitostního portfolia mohl dobře sloužit v horších časech, kdy lidé nakupují levnější zboží. Jak se vám daří, když jde ekonomika naopak nahoru?

RH: Výnosy našich fondů jsou stabilní bez ohledu na fázi hospodářského cyklu. V horších časech sice lidé nakupují cenově dostupnější zboží, ale bez potravin, krmiva pro zvířata a léků se neobejdou ani v těch lepších. Ostatně právě menší závislost na makroekonomické situaci byl důvod, proč jsme si vybrali už na začátku tento segment trhu.

Zatím jsme se bavili primárně o retailovém Publicu a FKI, Jak se daří vašemu nejmladšímu fondu Industrial, určenému pro retailové investory?

RH: Investuje do logistických a industriálních nemovitostí, jde především o lehkou výrobu. Průměrný výnos z nájmu je zde na úrovni 8,99 procenta. Nyní jsou v portfoliu dva objekty, u třetího jsme ve finální fázi akvizice. Myšlenka vzniku nového fondu přišla s tím, že jsme narazili při budování prvních dvou na zajímavé nemovitosti i v jiných segmentech trhu, ale nechtěli jsme je míchat dohromady s retailovými parky. Takto se může sám investor rozhodnout, kde chce mít jaký podíl.

Je možné do vašich fondů investovat v rámci dlouhodobého investičního produktu (DIP)? Je o takové investice zájem? 

RH: Distribuční platformy, které naše fondy nabízí, jsou poskytovatelé DIP zapsaní v seznamu regulovaných subjektů. Zájem je, od počátku roku bylo u nás zhruba 20 procent smluv sjednáno v rámci režimu DIP. Průměrný trvalý příkaz na měsíční úložku mírně přesahuje 2000 korun a nejvíce zastoupenou věkovou skupinou jsou investoři ve věku okolo 40 let.

S DIP letos přišla také v rámci doplňkového penzijního spoření možnost investovat do alternativních fondů. Sem se řadí i ty nemovitostní. Jednáte už s někým o spolupráci, aby byl váš fond zařazený i do penzijka?

RL: Ano, vedeme takové diskuse s penzijními společnostmi. Nemovitostní fondy začínají být pro penzijní společnosti zajímavější díky poklesu úrokových sazeb a Češi mají nemovitosti rádi. Takže určitě dává smysl, aby v penzijku byly.