Výnosy realitních fondů začínají růst. Na dvojciferné zhodnocení už dosáhnou i drobní investoři

Doba vysokých úrokových sazeb je pryč. Kdo si chce uložit u banky peníze na roční termínovaný vklad, už se výnosem nedostane ani na čtyři procenta. V konzervativním Česku jsou tak vedle dluhopisových fondů jednou z možných alternativ, kam peníze poslat s cílem porazit inflaci, nemovitostní fondy. A jak vyplývá z žebříčku TOP realitní fondy za letošní druhé čtvrtletí, jejich výnosnost stoupá. Pomáhá přitom pokles úrokových sazeb, který stabilizoval ceny nemovitostí a fondům zlevnil financování.

Zvýšení výnosů je patrné zejména u fondů kvalifikovaných investorů, které ve druhém čtvrtletí letošního roku dosáhly v průměru za posledních 12 měsíců na výnos 6,21 procenta. Jde tak o zvýšení jak oproti předchozímu čtvrtletí (5,9 procenta), tak oproti situaci před rokem. U fondů určených drobným investorům růst ve druhém čtvrtletí dosáhl hodnoty 4,48 procenta, což je více než v prvním (3,62 procenta), ale o něco méně než před rokem. Kromě růstu cen nemovitostí pohání zvýšení výnosnosti zpravidla také další navyšování nájmů.

Výnos i přes 18 procent za rok

Pozici nejvýkonnějšího fondu určeného pro kvalifikované investory si udržel fond CB Property Investors, který razí smíšenou strategii, kdy se zaměřuje na logistiku, retailové parky, ale také nemovitosti určené k bydlení. Fond nabídl zhodnocení za posledních dvanáct měsíců ve výši 18,07 procenta. Kvalifikovanými investory jsou lidé schopní investovat alespoň milion korun. Velkým skokanem v umístění je fond Česká pole 2015 otevřený podílový fond, který za posledních 12 měsíců zhodnotil investorům prostředky o 12,05 procenta.

Na vysoké výnosy se přitom fond dostal teprve v posledních letech. „Fond začal investovat do zemědělské půdy na Slovensku, kde ceny zatím nedosahují úrovní v České republice, což nabízí velký potenciál růstu. Zároveň jsme začali poskytovat úvěry zemědělským družstvům, které jsou zajištěny právě zemědělskou půdou,“ vysvětluje Martin Turek, manažer marketingu Avant (fond patří právě pod investiční společnost Avant), proč jsou nyní výnosy i trojnásobné oproti letům 2020 nebo 2021. Fond nyní investuje primárně na Slovensku.

Na třetím místě se pak umístil Wood & Company Retail podfond, jenž se zaměřuje na obchodní centra. Ve tříletém horizontu mu ale patří dokonce první místo s ročním výnosem 14,55 procenta. Ze stáje Wood & Company se na třetím místě na tříletém horizontu umístil fond Wood & Company Office podfond, jenž investuje do kancelářských budov. Dvojkou je Jet Industrial Lease, který se zaměřuje na průmyslové nemovitosti.

První místo mezi retailovými fondy si odnesl fond Creditas Nemovitostní, jenž s výnosem 10,58 procenta tak oproti minulému čtvrtletí poskočil ze čtvrtého místa. „Na výnosy pozitivně zapůsobilo půlroční přecenění nemovitostí, které bylo výrazně ovlivněno indexací nájmů. Tato indexace vedla ke zvýšení nájmů, přičemž jejich růst byl odvozen z výše inflace za předchozí období. Dílčí dopad měl rovněž vliv kurzu české koruny, která proti prvním dvěma kvartálům oslabila,“ uvádí Petr Škoch, člen představenstva Creditas investiční společnosti. Fond se zaměřuje na administrativní budovy, obchodní centra, ale i skladové a logistické parky. Žádnému jinému fondu určenému drobným investorům se nepodařilo za posledních dvanáct měsíců dosáhnout dvojciferných výnosů.

Na druhém místě tak skončil Trigea s výnosem 7,99 procenta. „Největší zásluhu na tomto růstu měly naše retailové investice, které jsou v posledním roce opět poměrně hojně obchodovány. Díky indexaci a renegociaci některých smluv se nám také podařilo zvýšit nájemné u tohoto typu nemovitostí,“ říká Tomáš Trčka, ředitel fondu Trigea. Třetí místo si za druhé čtvrtletí odnesl Mint rezidenční fond s růstem o 7,29 procenta.

Který fond je ten pravý?

Jak si ale vybrat nemovitostní fond vhodný pro investici? Podle Davida Mazáčka z Institutu pro strategické investování na VŠE, jenž je spoluautorem žebříčku TOP realitní fondy, by měl investor řešit kritéria v následujícím pořadí: hodnota portfolia, výnosnost, zadlužení. Největší portfolia mezi fondy kvalifikovaných investorů (FKI) má Accolade Industrial Fund s hodnotou 44 miliard korun. V případě retailových je v rámci fondů obsažených v žebříčku největší Investika realitní fond s hodnotou nemovitostí v portfoliu o částce 19,56 miliardy korun.

Vedle velikosti a výkonu tak zbývá z Mazáčkova výčtu ještě pohled na zadlužení fondů – tím se rozumí poměr úvěrů vůči hodnotě majetku. V případě FKI je zadlužení poslední roky na úrovni zhruba 50 procent, což je ve srovnání s evropskými fondy dobrý výsledek. Například Český fond půdy ale uvádí zadlužení jen jedno procento. Zadlužení retailových fondů naopak v posledních letech rostlo a vyšplhalo se nad 30 procent, což je v širším kontextu nízké číslo. Mezi nejméně zadlužené patří Conseq Realitní s hodnotou 11 procent. Pohled na zmíněné ukazatele by měl být ale pouze první krok při investování.

Stejně jako u každé investice je dobré u nemovitostních fondů diverzifikovat. Nedá se zkrátka spoléhat na minulá data. „Že se nyní daří rezidenčním nemovitostem, je dáno tím, že tu máme trend, kdy se lidé stěhují do nájmů. Nikde ale není napsané, že za deset let se nic nezmění. Třeba logistický sektor rostl před čtyřmi roky neskutečným tempem, neboť jsme se naučili nakupovat online a vzrostla poptávka po skladovacích kapacitách. Loni s poklesem poptávky kvůli ekonomickým problémům zažil naopak pokles,“ uvedl Mazáček v nedávném rozhovoru.