Chtěla splatit statisícové půjčky, ale přišla o byt za miliony. Jak funguje klondike s nemovitostmi dlužníků?

Před třemi lety vlastnila účetní ze Zlína Lenka M. pěkný třípokojový byt na úhledném, čistém sídlišti Podhoří. Na jeho pořízení si vzala hypotéku u nebankovní společnosti, časem se přidalo i několik dalších nižších půjček. Celkové dluhy svobodné ženy, která dlouhé roky po narození syna věnovala zejména péči o něj, tak podle ní dosáhly k 900 tisícům korun. Splácet se jí však dařilo, exekuce ji nepostihly.

Když ale syn vyrostl a ona začala slušně vydělávat, rozhodla se dluhy vyřešit najednou. V té době narazila na inzerát společnosti Z nebanky do banky, který nabízel lákavý způsob, jak se dluhů u nebankovních firem zbavit. Tehdy netušila, jak trpká to pro ni bude zkušenost. Většinu dluhů sice opravdu splatila, zároveň ale přišla o byt v tržní ceně více než čtyři miliony korun.

Podmínkou vyplacení z dluhů byl totiž právě převod bytu. „Doporučili mi vstoupit do bytového družstva s názvem Jak bydlet doma, které mi za vklad bytu uhradí dluhy plus budu mít v družstvu svůj podíl. Slíbili, že až dluhy u nebankovních společností zmizí, budu moci získat hypoteční úvěr u banky. A za hypotéku a vklad v družstvu, který mi bude vyplacený, znovu vykoupit byt,“ popisuje nabídku drobná třiapadesátiletá žena. Ta nechtěla vystupovat pod celým jménem, HN ale její identitu znají. 

Návrh se jí zdál výhodný – kdyby vše „klaplo“, vyvázala by se ze závislosti na nebankovních půjčkách a byt by měla ve finále pořízený na klasickou hypotéku u banky. Jako věrohodné jí připadalo i jednání firmy a později i družstva, i když s nimi o transakci jen telefonovala nebo si psala maily. „Zdálo se mi to jako výborný způsob, jak se najednou zbavit dluhů a i díky vyšším výdělkům dostat hypotéku od normální banky a získat byt zpět. Opravdu jsem jim věřila,“ vzpomíná středoškolsky vzdělaná žena, která absolvovala rekvalifikační kurz na účetní.

Vyšší nájem a pak vyloučení

Družstvo reagovalo rychle. Během týdne k ní domů dorazil jeho předseda Michal Moučka se smlouvami, podle kterých družstvo získalo byt, který byl pro ten účel ohodnocený na 3,24 milionu korun. Z této částky vyčlenilo ženin členský vklad ve výši necelých 1,7 milionu. K tomu mělo družstvo vyplatit její stávající půjčku na byt 790 tisíc korun a poskytnout peníze na splacení dalších dluhů. Zhruba 400 tisíc si družstvo z hodnoty bytu ponechalo na takzvané podmíněné poplatky a provize. Jejich důvod prý klientce nikdy nevysvětlilo.

Lenka M. s podmínkami souhlasila. A to i přesto, že byt byl oceněn zhruba milion pod tržní cenou. Zdálo se jí to výhodné, protože čím menší cena byla stanovena, tím měla v budoucnu potřebovat nižší hypoteční úvěr na znovunabytí bytu.

S družstvem se také dohodla na placení nájmu ve výši 12 tisíc korun měsíčně. A právě v nájemném je hlavní háček, lépe řečeno v jeho neočekávaném navýšení. „Najednou po mně bez vysvětlení chtěli 19,5 tisíce, což jsem nebyla schopná platit. Nakonec jsem proto musela odečítat peníze ze svého vkladu, který se tak snížil o 210 tisíc, a stejně jsem s placením měla potíže. V roce 2023 mě kvůli tomu z družstva vyloučili, i když jsem se bránila, volala jim a snažila se svoji situaci vysvětlit,“ říká.

Vyloučení pro ni mělo dalekosáhlé důsledky. Po tři roky trvajícím procesu má prý dnes sice až na jedinou menší půjčku splacené všechny bývalé dluhy, žije ale v bytě, který jí už nepatří. Družstvo ho obratem prodalo společnosti DM Optimex a ta na ni podala žalobu na vystěhování. 

Celková bilance obchodu? Podle žaloby, kterou podala, ztratila byt v tržní hodnotě z roku 2021 ve výši 4,15 milionu. Za něj získala od družstva nakonec zejména v rámci vyrovnání starých dluhů sumu v celkové výši 1,6 milionu korun. Z původního vkladu ohodnoceného na 1,7 milionu vyčerpala 200 na zvýšený nájem, zbytek jí ale mělo družstvo vrátit. V praxi z něj ale v podstatě nic nezbylo, a to kvůli nejrůznějším poplatkům, provizím a dalším zaúčtovaným nákladům.

Letos na jaře se proto psychicky zhroutila. „Došlo mi, že firmy a družstvo počítaly od začátku s tím, že nebudu schopná splácet nájem, a o byt mě pak připraví,“ říká nyní. S prosbou o pomoc se po čase obrátila na Institut prevence a řešení předlužení a pak i na kancelář pražského advokáta Petra Němce, který se podobnými případy zabývá. Právě Němcova kancelář podala zmíněnou žalobu na určení vlastníka bytu.

„Bytové družstvo ani žalovaná (DM Optimex – pozn. red.) nikdy neměly v úmyslu žalobkyni převést nemovitost zpět. Od samého počátku chtěly pouze získat nemovitost a na žalobkyni se nemravně obohatit,“ stojí v textu podepsaném za žalobkyni Němcem. Ten poukazuje i na nesmyslně a neodůvodněně vysoké poplatky a ceny účtované družstvem.

I proto nyní kancelář chystá trestní oznámení pro podezření z podvodu a lichvy nejen na samotné družstvo, ale i na obě zainteresované firmy. 

Zneužití tísně

Advokát dodává, že obohacení a profit získalo bytové družstvo na ženě v sociální nouzi a finanční tísni. „V demokratickém právním státu by nemělo požívat právní ochrany jednání, které, ačkoliv je formálně platné, je vedeno nepoctivostí, snahou o vlastní obohacení a prospěch, a navíc následně zneužíváno k šikaně a útlaku slabší strany,“ píše v žalobě Němec.

Předseda družstva ale v odpovědích na otázky HN trvá na tom, že žena si za své potíže může sama. Zároveň odmítá, že by se družstvo obohatilo o tak vysokou částku, s jakou operuje žaloba.

Jeho dnes už bývalá členka podle Moučky dlužila více než sto tisíc. Nájem prý tvořila položka odpovídající splátce úvěru družstva a 4600 byly náklady s bytem spojené. „Paní M. byla notorický neplatič, přičemž vždy hradila náhodné částky, nikoli částky dle předpisu nájmu. Nikdy řádně nepřebírala poštu, včetně listin s upomínkami k placení nájmu a vyloučením,“ dodal předseda družstva, na jehož praktiky již dříve poukázal i web Investigace.

Podle Moučky by měla žena získat ještě 60 tisíc korun z dohody o vypořádání, které se jí ale prý nedaří vyplatit. To, že žena získala za více než čtyřmilionový byt nakonec jen 1,6 milionu, ale čísla z dohody, kterou předseda družstva HN poskytl, nijak nerozporují. 

„Družstvo rozhodně nezískalo prospěch vámi tvrzený tím, že prodalo nemovitosti kupujícímu, kterého si paní M. násilím prosadila, ačkoli v dané době existovali tři další zájemci, kteří nabízeli vyšší kupní ceny,“ tvrdí však Moučka.

Za DM Optimex zaslal stanovisko právník Filip Petráš. Společnost podle něj byt koupila a nad rámec kupní ceny hradila i poplatek zprostředkovateli. A byla prý připravená uzavřít nájemní smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí, podle které by si paní M. byt odkoupila. Žena prý ale přes opakované výzvy smlouvy neuzavřela. V té době už se zřejmě cítila být obětí podvodu, navíc neměla z čeho plnou cenu bytu uhradit. 

„Jednatel společnosti se s ní dlouhou dobu snažil dohodnout a byl připraven k dosažení dohody činit kompromisy. Společnost ji opakovaně vyzývala k vyřešení situace smírnou cestou, ta však přestala zcela komunikovat. Společnosti tedy nezbylo než zaslat paní M. a jejímu právnímu zástupci výzvu k vyklizení nemovitosti,“ uvedl Petráš. 

Většina informací uvedených v žalobě je prý pro společnost zcela nová. „Společnost DM Optimex rozhodně není nijak majetkové ani personálně propojená s Bytovým družstvem Jak bydlet doma IV. a ani s firmou Z nebanky do banky. Společnost odmítá tvrzení, že by smlouvu uzavřela v rozporu s dobrými mravy a snažila se paní M. jakkoliv poškodit,“ dodal právník.  

O zodpovědnosti Lenky M. je přesvědčený i jednatel společnosti Z nebanky do banky Pavel Pinďák: „Za podmínky, jaké si v družstvu sjednala, my neneseme odpovědnost, upozorňovali jsme ji, že je to drahé řešení. Za své potíže si může sama, kvůli své slabé finanční gramotnosti, špatné komunikaci a děláním dalších dluhů.“

Podobných případů, kdy zadlužení lidé v důsledku zneužití jejich tísně, ale i lehkovážnosti a důvěřivosti přijdou nevýhodně o nemovitosti, v posledních letech stále přibývá. „Máme popsanou řadu případů, kdy úvěrové firmy či bytová družstva slíbí zadluženým lidem, jejichž hodnota nemovitosti je několik milionů, že jejich dluhy třeba za 1,5 milionu vyplatí, když na ně převedou svůj byt či dům.  S tím, že až zaplatí dluhy, tak si ho třeba za rok koupí zpět za 1,8 milionu. Jenže k tomu nikdy nedojde, podmínky, za kterých by se to mělo stát, jsou pro ně nesplnitelné. Ti lidé na to nemají, je to obchod s marnou nadějí,“ přibližuje praktiku nazývanou zpětný leasing ředitel Institutu pro prevenci a řešení předlužení Radek Hábl.

Dalším způsobem jsou podle Hábla nabídky zdánlivě výhodných úvěrů zadluženým lidem, kteří za takové půjčky ručí svými nemovitostmi. O ty je pak ale firmy přes velmi tvrdě nastavený systém penále pro případ potíží se splácením také připraví. Oba přístupy jsou podle mínění řady expertů vlastně lichvou a zneužitím tísně a slabosti lidí s exekucemi a obecně vysokými dluhy.

Podobným firmám podle Hábla hraje do noty to, že vlastníci nemovitostí s vysokými dluhy a exekucemi nemají solidní šanci, jak s využitím svého bytu či domu dluhy uhradit. „Banka ani nikdo seriózní jim nepůjčí, nemohou si vzít hypotéku, neprojdou úvěruschopností, nemohou zkonsolidovat svoje dluhy a dostat se z toho ven. Začnou proto googlit a naskáčou na tyhle společnosti,“ vysvětlil expert.

Atraktivní pro investory

Hábl také upozorňuje, že do podobných obchodů už se zapojuje velké množství investorů, kteří vůbec netuší, odkud nemovitost pochází: „Mají pocit, že zkrátka investují do nemovitostí, a vůbec netuší, že se stávají součástí pochybných obchodů.“

Přesně takovou zkušenost má podnikatel v IT, který hledal investiční příležitost pro své vydělané peníze. „Vypadalo to velmi atraktivně, 20 procent zhodnocení za rok, zajištění zástavou na nemovitosti, přitom pomůžete jedné zadlužené paní. Právník mi to ale nedoporučil, řekl, že to je doslova hnusný segment. Odmítl jsem proto nakonec,“ popisuje muž, který si s ohledem na svou další obchodní činnost nepřál být jmenován, ale HN také jeho identitu znají.

Zprostředkovatel obchodu se ale podle něj nedal jen tak odbýt. A nakonec se podnikateli ozvala zoufalá zadlužená majitelka bytu. „Naléhavě a emotivně mě přemlouvala, jak mou pomoc strašně potřebuje, že má autistické dítě, že jí hrozí, že přijde o bydlení. Tak jsem nakonec kývl a byt v obci u Prahy za 4,4 milionu koupil,“ vzpomíná podnikatel.

Žena prý z této sumy částečně uhradila dluhy a zbylo jí 150 tisíc. Zprostředkovatel, který si z obchodu účtoval provizi kolem 300 tisíc, jí ale slíbil, že si byt odkoupí zpátky. Po oddlužení na něj prý lehce sežene úvěr.

„Až pak jsem viděl, jak to opravdu chodí. Ona vlastně nevěděla, co podepisuje, dluhů měla ještě více, než přiznala nebo si myslela, že má, a úvěr samozřejmě neměla šanci získat. Narazila na šmejda s bydlením, který byl vyplacený za dohození oběti i investora,“ popisuje muž.

Žena měla ale zároveň štěstí, že narazila na investora, kterému nebyl její osud lhostejný. „Ona pak nebyla schopná ani splácet nájem. Vyhazovat z bytu jsem ji ale nechtěl. Došlo mi, že i já jsem naletěl, i když finančně jsem mohl vydělat, protože byt jsem koupil pod tržní cenou, ale takhle jsem nechtěl,“ říká byznysmen, kterému se nakonec podařilo prodat byt obci za cenu nižší než tržní a zároveň zařídit, aby v něm žena měla nájemní smlouvu na dobu neurčitou.

Jak nastartovat sever

Dluh státu žena uhradila trojnásobně, přesto splácí dál a žije bez elektřiny a teplé vody. Podobných lidí jsou stovky

6. 11. 2024 ▪ 8 min. čtení

Právě po této zkušenosti začal podnikatel spolupracovat s Háblovým institutem. A nyní nabízí lidem v dluzích férový obchod. „Nabízíme odkup jejich nemovitosti a zároveň zařídíme, aby v ní mohli bydlet dál, případně ji po zbavení se dluhů skutečně mohli koupit zpět. Jde to dělat slušně, ale nelze na tom pak vydělat 50 či 60 procent. Ti šmejdi od nich kupují byt či dům třeba za polovinu tržní ceny a oni to v tísni podepíší. My už se snažíme rok, máme asi 50 rozběhnutých případů, přetlak zájmu je velký, všem pomoci nestačíme,“ vysvětluje podnikatel, proč nestojí ani o zveřejnění jména firmy.

Rozsah nefér obchodů je podle něj obrovský. „Klientům se lže, manipuluje se s nimi, vykládají se jim pohádky. Lidé jsou pod tlakem, že jim někdo sebere barák, byt, nevědí, co dělat. Vše odkývou, podepíšou na poště smlouvu, kterou nikdy neviděli, i s poznámkou, že souhlasí, že prodávají dům hluboko pod cenou,“ popisuje svůj pohled  podnikatel.

Firmy podle něj „neloví“ samotnou nemovitost, ale spíše zadluženého, finančně negramotného člověka, který jakoukoli vlastní. „Nakupují pak i za méně než 50 procent tržní ceny a prodávají obratem za tržní.“

Podobným praktikám se podle něj už dnes věnují stovky subjektů: „Stačí si do Googlu zadat například nebankovní úvěr zajištěný nemovitostí.“ Pod heslem se skutečně skrývá množství velmi podobných nabídek různých firem.

Desítky miliard ročně

Podle zmíněného podnikatele se celkově v byznysu s nemovitostmi od lidí s exekucemi, kterých je v zemi stále přes 600 tisíc, každoročně točí nejméně desítky miliard korun. „Obor je to specifický, stačí, když se v něm jen trochu zorientujete a nemáte morálku, a můžete vydělávat ohromné peníze. To přitahuje mnohé. Nemají za sebou často ani právníky, mají průstřelné smlouvy, první právník takové smlouvy dělané doma na koleně stažené z internetu rozcupuje,“ míní.

Rizikem ale pro podobné firmy podle něj je, když narazí na klienta s právníkem, který bude transakci žalovat. Například Němcova kancelář se aktuálně zabývá stovkami podobných případů. „Stále jich přibývá a už je ani všechny nestačíme řešit. Jsme ale zatím ve fázi prověřování a přípravy či podávání žalob a trestních oznámení.“

U soudu však už s případem, kdy její klientka přišla podle popsaného schématu o svůj majetek, uspěla například advokátka Ludmila Hájková. Okresní soud v Kutné Hoře i Krajský soud v Praze dospěly loni a předloni ke shodnému závěru, že kupní smlouva na příslušnou nemovitost je absolutně neplatná, neboť vykazuje znaky lichvy, je v rozporu s dobrými mravy a obchází zákon.

O velkém rozsahu podobných „obchodů“ ví i poslanec hnutí ANO a předseda sněmovního podvýboru pro ochranu spotřebitele Patrik Nacher. „Lidé mi píší, každou chvíli dostávám nějakou stížnost na stůl. Oslovil jsem už proto neziskové organizace, Exekutorskou komoru, ČNB, ministerstvo spravedlnosti i Parlamentní institut, aby mi popsaly, jaký je podle nich rozsah problému. A potvrdilo se, že je to obrovský a palčivý problém,“ říká poslanec.

K celé záležitosti už proto podle svých slov svolal ve sněmovně kulatý stůl. „Je však třeba, aby policie a Česká národní banka, která má dohlížet na trh, byly aktivnější. U policie už se snad ale ledy hýbou,“ uvádí Nacher.

A podobně se vyjadřuje i Němec: „Byly už schůzky advokátů, kteří se případy zabývají, neziskovek a policistů. Konzultujeme metodiku, prověřujeme způsoby, jak policii šetření usnadnit.“

Vlažná policie

Z odpovědí policie pro HN to ale zatím zřejmé není. Na dotazy ohledně šetření podobných případů odpověděl mluvčí policejního prezidia Ondřej Moravčík jen velmi stručně s tím, že u lichvy policie její jednotlivé způsoby nerozlišuje. „Z celkového počtu trestných činů je to okrajová záležitost výlučně regionálního charakteru. Byznys s exekucemi je mnohem více občanskoprávní záležitostí, do které policie vstupuje až ve fázi, kdy jsou všechny ostatní možnosti vyčerpány,“ napsal Moravčík.

Za letošní rok přitom kriminalisté evidují jen 12 případů trestného činu lichva a za celý loňský rok to bylo 10 případů. Na dotaz, zda se policie chystá na problém více zaměřit, případně vytvořit speciální tým, odpověděl mluvčí spíše negativně: „Problematiku v rámci metodiky sledujeme a vnímáme, nicméně výjimečnost trestněprávního přesahu ilustrují i velmi nízké počty takovýchto případů.“

Podobné dotazy poslaly HN i na ČNB, i odsud však dorazila jen stručná odpověď. „Vzhledem k tomu, že jsme na toto téma obdrželi nízké jednotky podnětů, nemáme v rámci našich dohledových pravomocí v tuto chvíli dostatečné množství pokladů k vyhodnocení závažnosti problému,“ uvedla mluvčí ČNB Petra Vlčková.

Větší aktivita národní banky i policie je však podle poslance Nachera i expertů z neziskových organizací nezbytná. „Jenže ČNB dosud říká, že zpětný leasing není spotřebitelský úvěr, ale prodej nemovitosti a bydlení v nájmu. A policie řekne, to není lichva, to ať řeší v civilním řízení. Nikdo za to nechce mít zodpovědnost. A jsou to příběhy, kdy lidé přicházejí o bydlení a stěhují děti na ulici,“ apeluje Hábl.

Podle expertů by také pomohlo, kdyby ČNB výslovně povolila bankám, aby mohly pracovat i s klienty v exekucích a insolvencích, a to v případech, kdy je to pro ně ekonomicky stabilní. Aktuálně jim to nikdo přímo nezakazuje, ale samy se takové spolupráci většinou z opatrnosti brání. „Bylo by to v zájmu trhu. Mnohem silnější hráči by určitě dělali výkupy nemovitosti eticky už jen proto, že jim jde o renomé. Měli by levný kapitál, trh sám by začal brát byznys podvodníkům,“ míní zmiňovaný IT podnikatel.