Do cihly, nebo do více cihel? Realitní fondy slibují investorům vyšší výnosy

Na trhu přibývá nemovitostních fondů, které jsou pro české investory jedním z nejžádanějších způsobů, jak zhodnotit své finance. Lákají jak drobné, tak kvalifikované investory, kterým slibují větší zhodnocení díky širšímu spektru aktiv.

„Osmiprocentní výnos je minimální hranice, kterou našim investorům doručíme nebo jde na úkor našeho kapitálu. Za poslední rok to ale bylo zhruba 12 procent a to jsou hodnoty, ke kterým míříme,“ řekl na debatě Hospodářských novin o investicích do nemovitostí Jakub Vais, generální ředitel skupiny EBM. Spolu s ním se ve studiu sešli zástupci dvou dalších developerských a investičních společností, kteří u svých realitních fondů potvrdili podobné závazky a výsledky převyšující výnosy běžných retailových fondů minimálně o dva procentní body.

Rozdíl mezi realitními fondy spočívá podle nich hlavně v produktu, důležitou roli ale hraje také osobnost zakladatele a historie týmu, který za fondem stojí. „Pokud je historie zmapovatelná a má nějakou kvalitu, tak se dá předpokládat, že fond bude spolehlivý a dá se předcházet příběhům fondů založených na vzdušných zámcích,“ upozornil Vais.

Ambiciózní sliby si investiční společnosti mohou dovolit díky tomu, že ve fondu kombinují stabilní výnosy s rizikovějšími aktivy. Projekty navíc vkládají do fondu až v pozdější fázi přípravy, kdy nehrozí velké administrativní průtahy. „Určitě nevystavíme investory riziku, že bychom do fondu vložili projekt, který bychom dalších osm nebo deset let museli povolovat a výnosu se dočkali až za další tři roky od zahájení výstavby,“ popsal tuto strategii Jakub Korf, finanční ředitel investiční společnosti Trigema. Ta nedávno otevřela nemovitostní fond zahrnující hotely a apartmány, vědecko‑technický park i čtyři rezidenční projekty včetně plánovaného mrakodrapu Top Tower v Nových Butovicích.

Prstenec kolem Prahy se rozšiřuje

Zdlouhavé povolování staveb a jejich prodražování se týká především hlavního města. Řeší se ale i v regionech, kde jsou investiční příležitosti do nemovitostí neméně lukrativní. V debatě je představil Richard Morávek, zakladatel developerské skupiny Redstone a na ní napojeného investičního fondu Max Realitní. Ten se zaměřuje na obchodní centra a kancelářské budovy, do budoucna uvažuje také o logistických a průmyslových parcích.

Pokud jde o rezidenční nemovitosti, podle Morávka mají rostoucí potenciál ve všech krajských městech. Kromě Olomouce, kde jeho firma sídlí, zmínil například zájem o nové byty v Pardubicích. „Po dokončení vysokorychlostní tratě to odtud bude jen asi 30 minut do Prahy, což dává z hlediska bydlení a denního dojíždění velký smysl,“ zdůvodnil poptávku Morávek.

V Olomouci skupina Redstone překročila stotisícovou cenovou hranici za metr čtvereční už se svým prvním rezidenčním projektem, aktuálně tam firma obchoduje novostavby za 115–120 tisíc. V Praze cena rezidenčních nemovitostí dosahuje 170 tisíc za metr čtvereční, i tady rychle roste a za posledních deset let se ztrojnásobila. „Nevidím žádnou indikaci, která by naznačovala, že by se tento růst měl v budoucnu zpomalit,“ řekl v debatě Korf.

Nahoru jdou i ceny stavebních prací a visí nad nimi ještě otazník spojený s ukončením války na Ukrajině. Dá se totiž předpokládat, že některé stavební firmy získají po skončení konfliktu zakázky na rekonstrukci zničené Ukrajiny, jejich kapacity v Česku se tím ztenčí a práce prodraží. „Pro fondy by to možná byla dobrá zpráva, ale otázkou je, kde je cenová hranice, kterou jsou zákazníci ještě schopní za byty zaplatit,“ zhodnotil to Korf.

Jdeme na trh s vlastní kůží

Důvěryhodnost svých fondů všichni přítomní zřizovatelé garantují svým podílem, takzvaným skin in the game. V rámci tohoto přístupu má zakládající společnost ve fondu předem určené procento svých vlastních prostředků. „Pro investory je to velmi dobrá zpráva. Dokazuje, že projektům nebo produktům ve fondu věříme natolik, že jsme ochotni sdílet riziko spolu s nimi,“ vysvětlil Vais.

Fondy míří na kvalifikované investory, kteří mohou do projektu vložit řádově miliony korun a kteří očekávají za cenu určitého rizika vysoké výnosy. Často jsou to také samotní klienti, kteří si od dané společnosti koupili byt nebo navštěvují její resorty, líbí se jim její architektura a stali se součástí určité komunity.

„Snažíme se dělat i osvětu a říkat lidem, ať jdou investovat raději do fondu než do konkrétního bytu. Češi rádi investují takzvaně do cihly, ale místo jedné vlastní cihly mohou dát peníze do fondu, kde je těch cihel víc, získají tím diverzifikaci a ještě větší výnos,“ řekl Vais.

Investiční horizont by měl být k dosažení většího výnosu co nejdelší. „Minimum jsou tři roky, aby byl výnos osvobozen od daně z příjmu,“ připomněl Morávek s tím, že zavedené zdanění příjmů nad 40 milionů bude od příštího roku zase zrušeno, což bude pro investory zase výhodnější. Optimální investiční horizont je podle účastníků debaty pět až deset let.

Shodli se také na tom, že ke vstupu na investiční trh s nemovitostmi jsou v současné době díky velké nabídce fondů optimální podmínky. „Začátečníkům bych doporučil hodně diverzifikovat a rozdělit peníze do více fondů,“ poradil v závěru debaty Vais. U výběru fondů pak sledovat, jestli jsou v něm reálné a udržitelné projekty, které se skutečně postaví a budou prosperovat.