Nemovitostní fondy zažívají boom. Papírové výnosy ale nic neznamenají, pokud nejsou podložené reálným prodejem, varuje Pavel Doležal

Češi tradičně věří cihlám, zájem se ale postupně přesouvá od přímých nákupů nemovitostí k fondům kvalifikovaných investorů. Těch v Česku působí už přes osm set. Podle čeho poznat bezpečný fond a jak nenaletět na nereálné sliby, radí Pavel Doležal, předseda představenstva investiční společnosti Family Ace.

Češi vždy rádi kupovali byty a pozemky napřímo, poslední dobou však postupně přesouvají peníze do nemovitostních fondů. Čím si tento zájem vysvětlujete?

Výhody fondů jsou dnes naprosto zřejmé. Podívejte se na ceny, na kterých se nyní pohybují nemovitosti, ať už jde o rodinné domy, byty, nebo i pozemky. Přímý nákup představuje obrovskou finanční investici v řádech mnoha milionů korun, s níž jsou navíc spojené aktivní starosti o správu, údržbu a nájemníky. Vedle toho fondy nabízejí obrovskou efektivitu. S mnohem nižším vkladem se můžete stát součástí velkého portfolia a veškeré starosti s profesionální správou přebírá správce. Stáváte se pasivním investorem s diverzifikovaným rizikem.

Jak široký je aktuálně záběr vaší investiční společnosti Family Ace? Zaměřujete se na nějaký konkrétní segment?

Naše nemovitostní portfolio je velmi široké a diverzifikované, v podstatě pokrýváme celý trh. Historicky se už jedenáct let úspěšně věnujeme fondu na zemědělskou půdu, investujeme ale také do kancelářských budov, retailových parků a průmyslových nemovitostí typu menších výrobních hal. Z hlediska objemu aktiv a počtu fondů je pro nás nicméně nejvýznamnější expozice v rezidenčním developmentu. To znamená, že se také orientujeme na přímé financování a výstavbu nových bytů.

Zmínil jste, že největší výhodou fondu je přenechání starostí profesionálům. Kde se tedy naopak skrývá největší riziko tohoto odvětví?

Ona velká výhoda se vám může obrátit v zásadní nevýhodu v momentě, kdy ten, komu peníze svěříte, se jako profesionál pouze tváří. Hlavní téma dneška, na kterém se dají ilustrovat problémy některých fondů, je oceňování aktiv. Když si kupujete byt napřímo, znáte reálnou tržní cenu, můžete vyjednávat a snadno si ověříte, zda částka odpovídá dané lokalitě. Když ale vstupujete do fondu, kupujete si pozici založenou na tom, jak správce svá aktiva v čase ocenil. Tyto nemovitosti často nekoupil za dnešní cenu, ale například před pěti lety za sto milionů a dnes je má v knihách naceněné na sto třicet milionů. A to je jádro problému. Tabulkové ocenění totiž nemusí vždy odpovídat skutečné částce, za kterou by se daná nemovitost dala na dnešním trhu reálně prodat.

Znamená to, že je na českém trhu aktuálně nějaký segment nemovitostí plošně nadhodnocený?

Nevnímám to tak, že by byl plošně nadhodnocený jeden konkrétní segment trhu, například všechny byty nebo všechny kanceláře. Záleží totiž vždy na konkrétní lokalitě a konkrétním správci. Může se stát, že konkrétní fond svá aktiva v účetnictví naceňuje příliš optimisticky. Proto vždy říkám, že nadhodnocení není principem trhu, ale problémem konkrétních fondů a lidí, kteří se příliš spoléhají na teoretické předpoklady. Každá strategie oceňování by měla vždy vycházet z reality, a to sice za kolik jsem schopen to aktivum dnes nebo v relativně krátkém horizontu reálně prodat.

Jak se tomuto riziku při oceňování bráníte přímo vy ve Family Ace?

Tím, že si naše oceňování pravidelně a natvrdo ověřujeme trhem. Krásným příkladem je náš fond Česká pole. Před jedenácti lety jsme začali budovat portfolio zemědělských pozemků. Abychom měli jistotu, že náš vnímaný růst hodnoty je reálný, začali jsme dělat jakýsi „mystery selling“. Brali jsme bloky pozemků a zkoušeli je reálně prodat, abychom si tu cenu potvrdili. Osvědčilo se to a dnes tyto pozemky neustále obracíme, tedy kupujeme a se ziskem prodáváme. Díky tomu jsme měli zhodnocení přes patnáct procent ročně, což je v realitách výjimečné číslo.

A jak to funguje u velkého rezidenčního developmentu, kde jsou ty cykly přirozeně ­delší?

Tam samozřejmě nemůžete prodávat ze dne na den, výstavba trvá tři až čtyři roky. V určité fázi se musíte spoléhat na finanční modely a předpoklady. Ale v každém cyklu přijde moment, kdy ten projekt reálně dokončíte, byty zkolaudujete a prodáte koncovým majitelům. V tu chvíli se předpoklady mění ve skutečné peněžní toky a reálný výnos. To je pro nás naprosto zásadní. Našim investorům tak můžeme nabídnout fondy, jejichž hodnota a výkonnost nestojí na papírových slibech, ale na prokazatelných prodejích.

Fondy sice podléhají kontrole a regulaci ze strany České národní banky, ale to investora neochrání před propadem trhu nebo vnějšími geopolitickými šoky. Lze se proti tomu zajistit?

FKI jsou striktně regulované a dohlíží na ně depozitář i nezávislý auditor, což z nich dělá nepoměrně bezpečnější nástroj, než jsou například neregulované korporátní dluhopisy bez kontroly. Regulace vám zaručí, že fond funguje procesně správně, ale neochrání vás před černými labutěmi typu globálních konfliktů, růstu úrokových sazeb nebo propadu trhu. Tyto vnější šoky my jako správci nemůžeme ovlivnit, ale můžeme ovlivnit, jak na ně zareagujeme. A právě z toho důvodu jsme u našich fondů zavedli takzvané redistribuční mechanismy, které představují ten nejsilnější štít pro externí investory.

Jak přesně tento mechanismus funguje v praxi?

Princip je relativně jednoduchý a transparentní. Máme dva typy akcionářů – zakladatele a externí investory. Ti externí mají v rámci tohoto mechanismu přednostní postavení. Mají garantovaný přednostní podíl na zisku až do určitého procenta. Pokud by na trhu došlo k problémům a fond by zaznamenal propad hodnoty, ztrátu neabsorbují běžní externí investoři. Tuto ztrátu nese v první řadě zakladatel fondu ze svého vlastního fondového kapitálu. Redistribuční mechanismus je tak vnitřní dohodou, která přenáší volatilitu a rizika trhu primárně na nás jako na zakladatele, zatímco našim investorům poskytuje výrazně klidnější spaní a stabilnější pozici.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

Český trh roste, působí zde už stovky fondů. Co byste poradil člověku, který se dnes rozhoduje, komu svěří své finance?

Doporučil bych mu držet se tří základních pravidel. Za prvé, pozor na nesmyslně vysoké sliby. Nenechte se zlákat prezentacemi, které slibují výnosy kolem patnácti nebo dvaceti procent. Netvrdím, že takového zhodnocení nelze dosáhnout, ale je to vysoce nepravděpodobné. Hledejte stabilitu v režimu přiměřených osmi až devíti procent. Honba za velkými čísly totiž znamená obrovské riziko, když plán u agresivního fondu nevyjde, váš výnos nebude poloviční, ale spíše nulový, nebo dokonce záporný.

Za druhé, historie vždy poráží marketing. Nový fond může mít krásné prezentace a zvučná jména, ale fond s desetiletou historií prokazatelných a reálných zisků má nesrovnatelně větší váhu. A za třetí, pečlivě studujte vnitřní podmínky a ochranné mechanismy fondu. Mnoho lidí zapomíná sledovat, jaké jsou lhůty pro výběr peněz nebo jak jsou ošetřeny případné ztráty. Tím se vracíme k redistribučnímu mechanismu. Pokud zakladatel fondu do významné části kryje případné ztráty vlastním kapitálem a vy jako externí investor máte přednostní právo na zisk, je to přesně ten typ transparentního přístupu, který by měl dnes investor vyžadovat.

Text vznikl ve spolupráci s Family Ace.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.