Města požadují od developerů příspěvky. Kvalitnějším projektům ale sleví

V Praze se rodí první developerské projekty, u nichž město vyjednávalo se staviteli podle nových pravidel. Ta developery nutí přispívat na budování škol, parků nebo městských bytů v místě, kde staví. Podobná pravidla postupně zavádějí i další česká města. Už před Prahou je schválilo Brno nebo Jihlava. Podle účastníků debaty Hospodářských novin jsou příspěvky šancí nejen vybrat peníze potřebné na stavbu nezbytné infrastruktury, ale také mohou výstavbu zkvalitnit.

Praha příspěvky zavedla mimo jiné proto, aby mohla zajistit potřeby nových obyvatel připravovaných velkých čtvrtí. V hlavním městě se aktuálně chystá hned několik rozsáhlých stavebních projektů, které výrazně promění podobu města – mimo jiné třeba přestavba nákladového nádraží Žižkov nebo nová čtvrť v Bubnech. Na takzvaných brownfieldech neboli nevyužívaných průmyslových či dopravních plochách vznikne bydlení pro desítky tisíc lidí. Pro ně bude třeba zajistit také dostatek školek nebo dopravních spojů.

Za kvalitnější projekt nižší odvody. Města mění styl jednání s developery, chtějí po nich příspěvky

„Studovali jsme přístupy v Mnichově a Hamburku. Jsou to města, ve kterých funguje trh a zároveň tam je jistá sociální empatie. Tato města používají podobný systém. Není to v západní Evropě nezvyklý postup,“ prohlásil v debatě první náměstek pražského primátora Petr Hlaváček (TOP 09).

Schválený pražský materiál obsahuje dvě sazby. Za část projektu, pro niž je třeba změna územního plánu, bude investor odvádět 2300 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy. Tedy té, do které se počítá i část nemovitosti zastavěná stěnami. Za části projektu, kde územní plán už nyní výstavbu umožňuje, bude město požadovat 700 korun za metr čtvereční. V případě největších čtvrtí tak budou muset jednotliví developeři odvést finance nebo projekty v hodnotách stamilionů korun.

Města nabízejí úlevy

Zmíněné částky jsou doporučené, nikoli pevně dané. Například při přestavbě nákladového nádraží Žižkov se Praha s developery dohodla na příspěvcích zhruba o deset procent vyšších. V případě nákladového nádraží Žižkov vybere město od developerů celkem 1,5 miliardy. „Naopak třeba z důvodu vyšších nákladů investora může být částka i nižší,“ dodává Hlaváček. Jde mimo jiné o případy, kdy se developer dohodne s městem na rekonstrukcích již stojících domů namísto jejich bourání.

Podobné úlevy zavedli například i v Jihlavě, kde systém příspěvků funguje už více než rok. „Nejprve jsme schválili zásady spolupráce s investory s jasnou částkou, ale po roce jsme princip změnili. Zjistili jsme, že to nefungovalo a udržitelný urbanismus nám přinese daleko více než stabilní částka. Tarif 1000 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy tak platí jen pro velmi špatné projekty,“ konstatuje Vít Zeman, náměstek jihlavské primátorky.

Praha chce po developerech příspěvky na rozvoj města. Byty díky tomu zlevní, říká náměstek Hlaváček

26. 1. 2022 ▪ 8 min. čtení

Pokud investor ve městě začlení do výstavby například parkování pod zemí, klimatická opatření nebo získá ocenění za architekturu, odvádí jen minimální příspěvek. Někdy nemusí přispět vůbec nic. „Prospělo to dialogu mezi městem a investory,“ dodává Zeman. Vznikají tak podle něj kvalitnější stavby.

Velkým developerům současná podoba příspěvků nevadí. Dosud po nich města a městské části příspěvky také chtěly. Radnice se tím bránily opakování divoké výstavby typické například pro 90. léta. Každá samospráva ale po investorech žádala něco jiného, což protahovalo jednání o změnách územního plánu až o roky. I tyto spory vedly k současnému nedostatku nových bytů, který přispívá k růstu cen nemovitostí.

„Metodika přináší jednotnost a větší předvídatelnost. O částkách, které mají developeři platit, byla řada debat, ale považuji je za rozumné,“ říká generální ředitel developerské společnosti Skanska Reality Petr Michálek.

Podle partnera poradenské společnosti KPMG Pavla Klimenta se nová pravidla do cen nemovitostí příliš nepromítnou. „Ceny budou více ovlivněné stavebními náklady. Nyní nevíme, za kolik se bude za dva roky stavět,“ uvedl Kliment.

Na stole je změna daní

Ačkoli developeři systém příspěvků podpořili, část z nich jej vnímá jako dočasnou nesystémovou věc, která hraničí s dvojím zdaněním. „O dvojím zdanění se v tomto případě bavit nemůžeme. Výsledkem dohody mezi investorem a městem je smlouva. A investor poskytuje městu smluvní plnění. Buď peněžní příspěvek, nebo závazek něco postavit. Města jsou povinna pečovat o všestranný rozvoj území a chránit veřejný zájem. Nikde ale není řečeno, že to musí platit ze svých vlastních zdrojů,“ říká vedoucí advokát a partner kanceláře Frank Bold Advokáti Jiří Nezhyba. Podle něj jsou příjmy měst z daní, které dostávají od státu, nedostatečné.

Podnikatelé by místo příspěvků raději viděli změnu rozpočtového určení daní. Případně navrhují takzvaný systém 10 + 5. Pod tím se skrývá snížení DPH z 15 na deset procent. Rozdíl by pak developeři posílali přímo obcím, v nichž staví. „Princip se snaží dostat peníze k obcím, které výstavbu umožní. Doteď to pro obec znamená jen riziko, jelikož výstavba je nepopulární. Lidé chtějí, ať se staví, ale ne u nich,“ říká Kliment.

Praha systém podpořila. Podle Hlaváčka tím chtěla otevřít debatu o tom, že obce nedostávají adekvátní peníze. Například v Jihlavě jsou ale k principu 10 + 5 skeptičtí. Podle Zemana by to mohlo vést k otupení debaty mezi samosprávami a investorem, což by mělo negativní dopad na kvalitu projektů. Obce by podle něj mohly začít slepě podporovat výstavbu.

Podobné obavy má i advokát Nezhyba. Tvrdí, že současné příspěvky jsou postavené na dohodě mezi městem a investorem o kvalitě projektů. Ta by i v případě změny daní musela proběhnout. Ani systém 10 + 5 by tak podle advokáta nevylučoval, že by obce žádaly další peníze či stavby nad rámec zákonem daných pravidel.