Možnost vlastnit rezidenci u moře zlákala v posledních letech řadu Čechů. Nejčastěji kupovali apartmány nebo domy v klasických dovolenkových destinacích jako Chorvatsko, Španělsko či Itálie. Podnikatel Petr Zapletal věří, že Čechy budou lákat i jiné země. On sám se dosud zaměřoval na finanční poradenství, nyní ale experimentuje s realitami. První developerský projekt rozjel v Gruzii, kde v letovisku Batumi na pobřeží Černého moře staví hotelový komplex Magnetic Beach Resort v přepočtu za zhruba 800 milionů korun. Jednotlivé apartmány plánuje rozprodat investorům.

„Manželka ví, že jsem milovník vína, a koupila mi jako dárek cestu do Gruzie. Když jsem v zemi byl, na základě doporučení jsem se potkal s člověkem, který tam má developerský byznys a sháněl partnera k podnikání,“ vzpomíná Zapletal v rozhovoru pro HN, jak se jeho gruzínská mise zrodila.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

HN: Co vás na tamním trhu zaskočilo?

Příjemně mě překvapila panenská příroda, mentalita a kultura tamního národa. Lidé v Gruzii jsou příjemní, upřímní a otevření. Neexistuje, že by vás někdo přišel okrást nebo vám jako turistovi nasadil trojnásobné ceny. Čekal jsem, že tam nebude vybudovaná infrastruktura, případně narazím na problémy s internetem. Ale internet mají levnější než u nás a výborně fungující. Infrastruktura je poměrně slušně vybudovaná. Klienti se mě ptají, zda jsou u našeho hotelu silnice. Tomu se usmívám, protože je tam obrovský developerský boom a spolu s ním musí budovat i dálnice. Jednu velkou teď zahraniční firmy budují přes celou Gruzii.

HN: A pokud se budeme bavit o byznyse? Tam jste na nějaká překvapení narazil?

Překvapivé pro mě bylo, v jak nízké kvalitě tyto státy staví. Pro nás v Evropě by byla asi neakceptovatelná. My jsme si řekli, že nabídneme jinou kvalitu staveb a servis, který tam zatím nefunguje. Budovy musí být zateplené, materiály musí vydržet minimálně 10 až 15 let bez větší opravy.

HN: Proč jsou Gruzíni ochotni akceptovat nižší kvalitu staveb?

Základem jsou nízké příjmy, které se pohybují na úrovni v přepočtu osm tisíc korun měsíčně. Pokud si Gruzín má koupit apartmán u moře, nemůže za něj dát přes 100 tisíc korun za metr čtvereční (nejlevnější apartmán v Zapletalově komplexu stojí v přepočtu přes 90 tisíc korun za metr čtvereční – pozn. red.). Proto dají zhruba třetinu za nedodělanou stavbu a následně si vše dokončují sami. Podle toho to vypadá. Existuje sice skupina apartmánů, které se dělají na klíč, ale i jejich kvalita je tak špatná, že jsou po první sezoně zralé na kompletní rekonstrukci. Neumíme si představit, z jak laciných materiálů se tam staví.

HN: Jak jste problém řešili vy?

S naším generálním dodavatelem jsme se domluvili například na tom, že chceme sádrokartony od německého výrobce. Byli překvapení, ale když jsme udělali zkoušky sádrokartonu, který se používá v Gruzii, a srovnali je s tím, co chceme my, měli jasno. Proto prakticky všechny materiály, které jsme použili, byly dovezené. Z Gruzie jsme měli jen beton. Byli tomu ochotni vyhovět, ale samozřejmě s přirážkou. Takže jsme si pak většinu věcí vozili po vlastní linii a generální dodavatel nám dělal jen hlavní práce.

HN: Co jste brali v úvahu, když jste vybírali místa a nemovitosti, do nichž zainvestujete?

Měli jsme možnost investovat celkem do tří projektů. Dva z nich byly v hlavním městě Tbilisi. Jeden byl pozemek o rozloze čtyři tisíce metrů čtverečních, což byl poměrně malý projekt, do něhož jsme nechtěli jít. Druhý pozemek měl 23 tisíc metrů. Ten už byl pro nás zajímavý, ale probíhaly tam spory o vlastnictví a my jsme nechtěli čekat. Následně se ukázalo, že spory dospěly k řešení až za dva roky. No, a pak byl třetí projekt, jímž byl Magnetic Beach Resort. Naší podmínkou bylo, že převezmeme stavbu dvou budov v první linii u moře. Druhá linie mě nezajímala a domnívám se, že nebude zajímat ani investory tak jako první linie. Když někdo jede na dovolenou k moři, vždy si připlatí, aby měl balkon s výhledem na moře.

HN: Jak velkou investicí Magnetic Beach Resort bude?

Do první etapy jsme investovali 14 milionů dolarů, druhá je na úrovni pěti milionů dolarů a třetí odhadujeme mezi 12 až 15 miliony dolarů. Záleží, jak se dohodneme s vládou. Předpokládám, že bude mít podmínku vybudování dalších ubytovacích kapacit.

Petr Zapletal (49)

Absolvent Technické univerzity v Liberci, kde vystudoval bakalářský obor Technologie a řízení.

Od roku 2005 působí s vlastní společností Salve Finance na trhu finančního poradenství. Nyní se snaží uchytit i jako developer s projektem apartmánového hotelu v Gruzii.

Ve volném čase jezdí na horském kole a snaží se procestovat země mimo Evropu.

HN: Využívali jste bankovní financování, nebo jste peníze brali čistě z vlastních zdrojů?

Původně jsme bankovní financování plánovali. Ale zjistili jsme, že českým bankám se sice projekt líbí, ale nesplníme jejich kritéria pro posuzování projektů, jelikož jsme mimo Evropskou unii. Gruzínské banky by stavbu rády financovaly, ale jejich nabídky úroků pro nás byly neakceptovatelné. Sazby se tehdy pohybovaly na úrovni 14 až 17 procent. Využívali jsme tedy vlastní peníze a peníze našich klientů. Založili jsme subjekt První investiční a postupně jsme vydávali emise dluhopisů.

HN: Měli jste pozemek, projekt a sehnali jste peníze. Co následovalo poté?

Jako první jsme se museli potkat se zastupiteli města i oblastní vládou. Potkali jsme se s ministrem financí, pobavili se o podmínkách, o tom, proč pozemek chceme, jaký máme záměr. Vyřídili jsme si veškerá povolení a začali hledat generálního dodavatele. Následně jsme najali lidi v Česku a na Slovensku, kteří hlídají kvalitu nebo ceny. Toto období trvalo půl roku od našeho rozhodnutí vstoupit do projektu.

HN: Mohli jste se na někoho během příprav obrátit s žádostí o radu?

Mohli jsme se obrátit na naše zastupitelství v Tbilisi, ale neudělali jsme to. Využili jsme kontaktů, které jsme si postupně budovali. Začali jsme u našich krajanů, kteří v Gruzii žijí. Věděli jsme, že tam staví některé české nebo slovenské firmy. Ale na realitní poradenství, jaké například funguje v Česku, úplně zapomeňte. To tam nefunguje. Jako developer prostě přijdete za velkou společností, se kterou podepíšete kontrakt. A musíte si dát na začátku pozor, aby ve smlouvě bylo vše. Pokud není, doháníte to zpětně sami. My jsme nedali do kontraktu, že generální dodavatel zodpovídá, předává stavbu ke schválení požárníkům. Následně jsme si to tedy museli zařídit sami.

HN: Jak se vám daří apartmány prodávat?

Do doby, než Putin napadl Ukrajinu, byl zájem poměrně velký. Ale tehdy jsme nechtěli ještě prodávat, jelikož jsme čekali na kolaudaci. Chtěli jsme začít provozovat hotel a ukázat investorům čísla. Protože pokud řeknete, že máte ceny nejmenších apartmánů na 130 dolarech za noc bez snídaně, čeští investoři si myslí, že jsou nastavené vysoko. Otevírali jsme 8. srpna a nejnižší cena byla 141 dolarů. Bez jakékoli reklamy jsme se dostali na obsazenost kolem 90 procent. Dokonce byly tři dny, kdy bylo plno. Konkurenční hotel nabízí pokoj s výhledem do zahrady za 220 dolarů na noc. Další, který je naprostá špička v dané lokalitě, začíná na 350 dolarech a viděl jsem u něj i cenu 600 dolarů za noc.

HN: Nicméně jste čekali tak dlouho, až přišla válka na Ukrajině, která důvěrou v tento prostor otřásla. Počítám, že pak přišel výrazný útlum zájmu.

Orientujeme se na českou klientelu, pro kterou to byl velký vykřičník. Nicméně zbytečný. Investoři se mě na válku ptají v obavě, že by Putin mohl chtít obsadit i Gruzii. Ale Rusko už mnoho let finančně podporuje Abcházii a Jižní Osetii. Gruzie navíc nemá v porovnání s Ruskem téměř žádné vojsko. Takže kdyby ji Putin chtěl, už ji dávno má. Neobáváme se ani toho, že by se do země zastavil příliv kapitálu. Naopak. Ceny nemovitostí také rostou. Jen v našem regionu narostly za poslední rok o 30 procent, v Batumi pak za posledních pět let rostly meziročním tempem kolem 15 procent.

HN: Odhlašovali tedy klienti rezervace? A na jakých číslech prodejů nyní jste?

Reagovali zděšeně. Dnes máme třetinu ze 129 apartmánů prodanou, další třetina je rezervována. Ale my nevybíráme rezervační zálohy. I kvůli tomu, co se stalo na Ukrajině, nám dlouhodobě ta třetina nemovitostí zůstává pouze rezervovaná. Máme cíl prodat celé apartmány výhradně české klientele. Tito lidé nám říkali, že chtějí ještě počkat, navzdory očekávanému růstu ceny peněz. Ale už teď klienti vidí, že se na místě o válce vůbec nemluví, Batumi je plné turistů a nic se tam neděje.

HN: Jak funguje váš investiční model?

Investor dostává na konci celého roku 90 procent zisku přepočteného na jeden apartmán. My si jako servisní organizace navíc účtujeme tři dolary na metr čtvereční a měsíc, což nám umožňuje zaplatit zaměstnance. Původně jsme chtěli každý apartmán měřit a vyplácet zvlášť. Ale investoři chodili a ptali se, co mají dělat, aby jejich apartmány byly obsazovány častěji. Včetně toho, že by někoho zaplatili na recepci. To se nám nelíbilo, proto jsme se rozhodli veškerý výnos počítat dohromady a dělit jej přesně stanoveným koeficientem. Ani opravy neúčtujeme v plné výši majiteli konkrétního apartmánu, ale o platbu se podělí všichni majitelé.

HN: S jakou návratností investice mohou klienti počítat?

Při pesimistické variantě je to do 12 let. Reálně si myslíme, že by to mohlo být dříve. Kalkulaci máme udělanou na cenu 130 dolarů za noc, ale letos jsme nabízeli pokoje za 141 dolarů a příští rok nepůjdeme pod 170 dolarů. 

Hotelový komplex Magnetic Beach Resort v gruzínském letovisku Batumi.
Hotelový komplex Magnetic Beach Resort v gruzínském letovisku Batumi.
Foto: První investiční

HN: Neobáváte se, že s příchodem recese budou lidé spíše šetřit a nákup takového apartmánu si odpustí?

Může se to stát. Nicméně pokud ceny nemovitostí v naší lokalitě rostou o 30 procent ročně a v okolí o 15 procent, tak kdyby se za rok rozhodl apartmán prodat, bude jej určitě prodávat se ziskem.

HN: Jakou nyní máte v hotelu obsazenost?

Jsme na úrovni kolem pěti procent. Počítali jsme, že v zimě nepřekročíme 10 procent, ale zároveň nepůjdeme pod dvě procenta. Bavíme se o sezonní lokalitě, která je nastavená na čtyři měsíce v roce.

HN: Vidíte na rezervacích pobytů na příští sezonu, že by mělo dojít k odlivu ruských hostů?

Vůbec to takto nevnímáme. Naopak převážná většina klientů, které tam máme přes zimu, jsou Rusové.

HN: Jaké další plány v Gruzii máte?

Současný projekt máme rozdělený na tři části. První, zahrnující 129 apartmánů, jsme teď dokončili. Druhá je výstavba výškové budovy až o 11 patrech. A třetí část je založena na dohodě s vládou, která je ochotna nám prodat sousední pozemek. Na něm máme cíl vystavět profesionální wellness, aby projekt dával smysl nejen čtyři měsíce v roce, ale celoročně. Tím se ještě zrychlí návratnost investice.

Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.