České realitní fondy dál lákají na vysoké výnosy. Čekají na ně ale výzvy

Nemovitostní fondy se nadále ukazují jako výhodná investice. A to přesto, že výkonnost těch nejvýnosnějších ve třetím čtvrtletí poklesla. V následujícím roce však i realitní fondy budou čelit mnoha výzvám, které přináší vysoká inflace, útlum spotřeby a očekávaná recese. Patří mezi ně například přetrvávající vysoké úrokové sazby. I kvůli nim zůstane ještě několik měsíců trh s nemovitostmi zamrzlý, což fondům znesnadňuje obchodování.

Realitní fondy jsou nástroje kolektivního investování. Umožňují movitějším i méně zámožným klientům zhodnocovat peníze v průmyslových budovách – ve výrobních a skladovacích halách, logistických centrech, kancelářích nebo nákupních centrech. Češi si je oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy nemovitosti i jako velmi konzervativní investice nabízely zhodnocení porážející inflaci.

Nyní již je tempo zdražování rychlejší, zájemců o investování ve fondech však stále přibývá. Ukazují to data projektu TOP realitní fondy, která Hospodářské noviny sbírají a analyzují ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE. Na konci třetího čtvrtletí letošního roku do fondů vložilo peníze přes 270 tisíc lidí, meziročně asi o 40 tisíc více.

Realitní trh zůstane zamrzlý. Investic do kanceláří a obchodních center ubude

15. 12. 2022 ▪ 4 min. čtení

Fondy, do nichž lze investovat, jsou dvojího typu. První, pro takzvané kvalifikované investory (FKI), jsou určené těm, kteří si mohou dovolit investovat nejméně jeden milion korun. Na drobnější investory cílí takzvané retailové fondy. V nich lze zhodnocovat vklady už od řádu stokorun. Retailové fondy jsou ale více regulované, a tím pádem také méně výnosné. Data ISTI ukazují, že roční výnosnost FKI v posledních dvou čtvrtletích poklesla. Index, do nějž se počítají výsledky celého trhu, ukazuje, že nyní se pohybuje kolem 12,5 procenta. Před rokem činila 14,7 procenta.

„Tento trend může být způsoben vyššími náklady na dluhové financování, které se vzhledem k vyšším hodnotám LTV (poměr velikosti úvěrů k hodnotě majetku, pozn. red.) promítne u FKI do výnosnosti fondů výrazněji. Roční výnos počítaný z posledních tří let je stabilní a pohybuje se mezi 12 a 13 procenty,“ říká ředitel ISTI David Mazáček. U retailových fondů, u nichž je zadluženost nižší, stoupla výnosnost za poslední rok z 3,1 procenta na 6,5 procenta.

Index FKI ovlivnily i výkony dvou dosud nejúspěšnějších fondů, tedy těch od skupin Arete a Accolade. Ty zažily v loňském a počátku letošního roku rekordní čísla, kdy se jejich výnosy díky zvyšování nájmů a růstu cen hal a skladů pohybovaly kolem hranice 30 procent. Nyní se tak vrací k běžnějším výsledkům. Nájemné už neroste tak významně jak dříve a kvůli zamrzlému trhu také klesá hodnota realit v jejich portfoliu. Na začátku příštího roku by jejich výnosy opět mohlo povzbudit navyšování nájmů podle inflačních doložek.

V kategorii fondů FKI byl ve dvanácti měsících do konce září nejvýnosnější nováček v žebříčku, fond Jet Industrial Lease, který dosáhl zhodnocení 28,7 procenta. Naopak lehce ze svého růstu ubral dosavadní lídr. Fond Arete Industrial doručil ve zmíněném období zhodnocení 20,9 procenta, o kvartál dříve to bylo 33,6 procenta. Mezi retailovými fondy dosáhl nejvyššího zhodnocení Mint rezidenční fond s 10,9 procenta. Na dvouciferný výnos se dostal ještě Raiffeisen realitní fond (10,4 procenta).

„Největší výzvou pro investiční fondy nejen na industriálním poli bude i nadále zdlouhavý proces povolování, nedostatek pozemků v atraktivních lokalitách, očekávané zpomalení trhu ze strany e-commerce nájemců a vyšší vstupní ceny stavebních nákladů v porovnání s předcovidovým obdobím,“ říká Markéta Vrbasová, vedoucí oddělení Industrial & Logistics realitněporadenské společnosti Knight Frank.

Majitelé se zároveň budou muset vypořádat s očekávaným snížením cen komerčních realit. O ty je nyní menší zájem. Investice do kanceláří, skladů nebo obchodních center poklesnou podle realitních poradců ze společnosti CBRE letos zhruba o desetinu na 1,8 až 1,9 miliardy eur. V příštím roce navíc firma očekává další pád o pět až 15 procent. Menší zájem kupců pak bude tlačit dolů i ceny těchto budov, což se opět může negativně odrazit ve výnosech fondů. Ty si ale úbytek hodnoty portfolia mohou kompenzovat růstem nájmů. „Je ovšem otázkou, jak je na konkrétních nemovitostech a nájemních smlouvách uplatněna valorizační položka, zda v plné výši, nebo je zastropována,“ konstatuje Lenka Šindelářová z investičního oddělení konzultantské společnosti 108 Agency.

Kondici realitních fondů v příštím roce ovlivní i situace a chování jejich nájemců. Podle Šindelářové by na tom mohli být dobře například majitelé menších nákupních středisek, takzvaných retail parků. Ti mohou těžit z toho, že prostory v nich si pronajímají hlavně supermarkety nebo diskontní prodejny, které o zákazníky nepřijdou ani v době propadu příjmů domácností. V dobré kondici by mohly zůstat i zmíněné průmyslové reality. Naopak výzvě budou čelit kancelářské budovy, jejichž nájemci se potýkají s dopady drahých energií a mohou hledat cesty, jak zmenšit své prostory a tím ušetřit.